中國(guó)買家推高加國(guó)房?jī)r(jià)論失偏頗 高房?jī)r(jià)原因多樣

　　中國(guó)僑網(wǎng)4月4日電 據(jù)加拿大星網(wǎng)援引《加西周末》報(bào)道，2015年至今，大溫地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來一輪火爆的行情，搶購(gòu)獨(dú)立屋的景象再現(xiàn)。進(jìn)入3月，CBC、《國(guó)家郵報(bào)》、《溫哥華太陽(yáng)報(bào)》等加拿大主要媒體又集中報(bào)道了中國(guó)商人在溫哥華西區(qū)花費(fèi)5180萬加幣購(gòu)入一套號(hào)稱大溫地區(qū)史上最貴房產(chǎn)之一的豪宅的新聞，引發(fā)國(guó)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。與此同時(shí)，部分加拿大的媒體、政客和普通民眾卻對(duì)中國(guó)人購(gòu)買加拿大房產(chǎn)持質(zhì)疑甚至是反感的態(tài)度。

　　中國(guó)投資者推高房?jī)r(jià) 真假依舊無解

　　華人喜歡購(gòu)買房產(chǎn)是不爭(zhēng)的事實(shí)，近年來隨著大量的中國(guó)移民進(jìn)入加拿大，購(gòu)買房產(chǎn)的數(shù)量也越來越多。有些學(xué)者和政客對(duì)此進(jìn)行了一番研究和分析，由加拿大咨議局(ConferenceBoard of Canada)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家RobinWiebe于2013年發(fā)表的研究中，得出的結(jié)論是中國(guó)自1991年至2012年的真實(shí)GDP增長(zhǎng)率與反映溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)指標(biāo)(房屋銷售數(shù)量、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)、新屋開工數(shù))都具有正相關(guān)的關(guān)系；而溫哥華的就業(yè)率基本上與這三個(gè)指標(biāo)沒有聯(lián)系，而房貸的高低也僅與其中一個(gè)指標(biāo)存在相關(guān)性。Weibe發(fā)現(xiàn)，在2010-2012年，溫哥華的就業(yè)率平均增長(zhǎng)了2.3%，而人口也增加了1.6%，但2012年溫哥華的房市卻陷入了罕見的低谷——二手房成交數(shù)量下降了23%，平均房?jī)r(jià)下降了6.4%。他認(rèn)為這是因?yàn)橹袊?guó)的GDP增長(zhǎng)在2012年僅為7.8%，是12年的新低。這項(xiàng)研究因?yàn)槿狈?duì)本地購(gòu)房者身份信息的統(tǒng)計(jì)，只是單純從數(shù)字上的關(guān)聯(lián)來說明問題，難免有失偏頗。

　　此外，UBC的地理學(xué)家David Ley也在一系列的研究和著作中指出外來的富有移民推動(dòng)了溫哥華的房?jī)r(jià)上漲。

　　2015年3月，《溫哥華太陽(yáng)報(bào)》的文章指出，加拿大前駐華大使、前總理高級(jí)外交政策顧問馬大維(DavidMulroney)在新書中質(zhì)疑中國(guó)的熱錢大量進(jìn)入加拿大市場(chǎng)，給加拿大地產(chǎn)帶來了不良影響。他將多倫多溫哥華這兩大熱門城市的房?jī)r(jià)居高不下的責(zé)任推到了中國(guó)購(gòu)房者的身上。

　　“住房可負(fù)擔(dān)性”一直是一個(gè)熱門的競(jìng)選議題，加拿大的普通民眾非常關(guān)心房?jī)r(jià)的上漲問題。許多網(wǎng)友在《金融郵報(bào)》(FinancialPost)留言說，他認(rèn)為加拿大吸引過多國(guó)外投資者到來買房迫使本地居民不得不搬到遠(yuǎn)離市區(qū)的地方。

　　經(jīng)濟(jì)型住房?jī)r(jià)格上升平穩(wěn)

　　那么，中國(guó)買家的進(jìn)入到底對(duì)加拿大人住房可負(fù)擔(dān)性帶來了怎樣的影響呢？

　　根據(jù)加拿大房屋貸款公司(CanadaMortgage and Housing Corporation，CMHC)的定義，房貸不超過家庭總收入的32%視為住房可負(fù)擔(dān)(Affordable)。根據(jù)Vancity信用社最新發(fā)布的報(bào)告Downsizingthe Canadian Dream: Homeownership Realities for Millennials and Beyond，在溫哥華購(gòu)買一棟獨(dú)立屋支付的平均房貸已經(jīng)超過了家庭中位收入的48%，負(fù)擔(dān)性極低。根據(jù)報(bào)告的計(jì)算，在大溫地區(qū)，一個(gè)家庭的中位稅前收入為每月6225元。這樣的家庭按照五年期固定利率2.89%，按照32%的可負(fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，每月最多可以獲得1992元的房貸，如果他們支付25%的首付，可以購(gòu)買價(jià)值492667元的房子，如果他們只能支付5%的首付，按照可負(fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，他們只能買38萬元左右的房子。

　　以這樣的價(jià)格，溫哥華的一般家庭顯然無法購(gòu)買獨(dú)立屋作為他們的居所。如果按照可負(fù)擔(dān)的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買公寓或者連排屋的話，卻并不是不能買到。而公寓和連排屋并不是所謂中國(guó)富豪的首選投資方向。

　　加拿大房屋貸款公司(CMHC)的數(shù)據(jù)顯示，多倫多地區(qū)高層公寓買家中，僅有2.4%的人是外國(guó)投資者。溫哥華這個(gè)比例更少，僅有2.3%。外國(guó)地產(chǎn)投資者僅占公寓和聯(lián)排屋買家比例的一小部分。

　　多倫多Milborne地產(chǎn)公司(MilborneReal Estate Inc。)主席C.HunterMilborne表示，在他們最近開發(fā)的一個(gè)公寓項(xiàng)目四季公寓(FourSeasons condominium development)的買家中，僅有5%來自國(guó)外。對(duì)于一些人對(duì)該統(tǒng)計(jì)的質(zhì)疑，Milborne表示自己的數(shù)據(jù)來源真實(shí)可靠，他表示，在簽購(gòu)房合同時(shí)，公司會(huì)要求每一位購(gòu)房者提供社會(huì)保險(xiǎn)號(hào)碼(socialinsurance number)和帶照片的證件(Photoidentification)。再加上貸款人在提供貸款之前會(huì)向要求借貸人提供他們資金的來源，因此對(duì)于外國(guó)買家比例Milborne提供的數(shù)字是可信賴的。

　　除此以外，Tridel公司高級(jí)營(yíng)銷副總裁JamesRitchie同樣認(rèn)為外國(guó)買家在加拿大公寓市場(chǎng)上所占比例很低。Ritchie1968年建造其第一棟公寓，目前其公司在建的高層公寓單位有5400個(gè)，他表示，去年一年，他的公司總共賣出2000間公寓，其中僅有2.9%的買家來自加拿大以外地區(qū)。

　　Ritchie認(rèn)為，這一情況出現(xiàn)的主要原因是外國(guó)人在購(gòu)房時(shí)所付的定金要比本地人多。銀行要求開發(fā)商準(zhǔn)備建設(shè)的樓盤預(yù)售60%-70%才向開發(fā)商提供商業(yè)貸款。政府規(guī)定，加拿大本國(guó)人購(gòu)買公寓時(shí)需付20%定金，而非本國(guó)人在購(gòu)買高層公寓時(shí)，需付35%的定金，才能算作“已售出”。因此，為了爭(zhēng)取銀行貸款，開發(fā)商不得不先向國(guó)外購(gòu)房者收取比本地購(gòu)房者高出15%的定金。這阻擋了一部分海外購(gòu)房者，也一定程度上影響了本地高層公寓開發(fā)商的資金流。

　　從2010至2015這五年期間，大溫地區(qū)公寓市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格漲幅是微乎其微。其中屬于“豪宅區(qū)”的溫哥華西區(qū)和西溫地區(qū)公寓市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)漲幅僅分別為8.0%和5.3%。跟這一地區(qū)的獨(dú)立屋的漲幅相比幾乎可以忽略不計(jì)。而近幾年公寓市場(chǎng)受到熱捧的鐵道鎮(zhèn)(metrotown)區(qū)域，這五年期間市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)漲幅也僅為7%。

　　從數(shù)據(jù)上看，2010到2015這五年期間，大溫公寓價(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的地區(qū)多達(dá)5個(gè)。其中楓葉嶺公寓市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)下跌10.3%，高貴林港下跌7.4%，列治文下跌3.5%，惠斯勒公寓市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格狂跌21.6%。

　　大溫地區(qū)地產(chǎn)委員會(huì)所給出的數(shù)據(jù)顯示，2010到2015這五年間，低陸平原地區(qū)聯(lián)排城市房?jī)r(jià)格漲幅僅為3.9%，大溫地區(qū)聯(lián)排城市屋漲幅也僅為7.8%。從各行政區(qū)域方面看，聯(lián)排城市屋市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格這五年間漲幅最大的四個(gè)區(qū)域分別為溫哥華西區(qū)、溫哥華東區(qū)、列治文和新西敏，漲幅分別為15.2%，11.7%，12.6%和11.8%。其他地區(qū)漲幅不超過7%，其中楓葉嶺和高貴林港還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，分別為-1.2%和-2.0%。

　　聯(lián)排城市屋和公寓市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格變化趨勢(shì)說明，2015年購(gòu)買這兩類房產(chǎn)跟2010年購(gòu)買差別不大。2015年大溫公寓市場(chǎng)并未出現(xiàn)房?jī)r(jià)狂漲的現(xiàn)象，一些市區(qū)反而出現(xiàn)低價(jià)新建住宅。

　　從上述分析中不難看出，作為加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)主力消費(fèi)人群的中產(chǎn)家庭并沒有因房?jī)r(jià)上漲受到太大的影響。聯(lián)排屋和公寓近五年來穩(wěn)定的價(jià)格曲線也顯示，中產(chǎn)家庭在2010年和2015年的可負(fù)擔(dān)性并未有明顯的改變。

　　根據(jù)大溫地產(chǎn)委員會(huì)(RealEstate Board of Greater Vancouver)所給出的數(shù)據(jù)，從2010年2月至2015年2月，這五年間，本地工薪階層最能負(fù)擔(dān)得起的兩種房屋類型：公寓(Apartment)和聯(lián)排城市屋(Townhouse)的價(jià)格并沒有出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，一直處于平穩(wěn)狀態(tài)。

　　中國(guó)購(gòu)買者抬高豪宅房?jī)r(jià) 售房者獲益

　　從大溫地產(chǎn)局的數(shù)據(jù)中我們不難看出，售價(jià)漲幅較大的無疑是獨(dú)立屋。五年來漲幅最大的是溫哥華西區(qū)、溫哥華東區(qū)，西溫等公認(rèn)的豪宅區(qū)，五年內(nèi)的這幾個(gè)地區(qū)的平均漲幅大約為41%。北本拿比和南本拿比獨(dú)立屋五年來平均售價(jià)漲幅分別為31.1%和37.6%。過去五年，數(shù)量增長(zhǎng)最快的是400萬至500萬元價(jià)格的房屋，增長(zhǎng)408%，超過500萬元的房屋也增加了243%。其次為300萬至400萬元的房產(chǎn)，數(shù)量增長(zhǎng)36%，百萬以下的獨(dú)立屋則減少了45%。

　　不可否認(rèn)，豪宅及普通獨(dú)立房?jī)r(jià)格的上漲跟華人購(gòu)房者不無關(guān)系。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)MalcolmHasman表示，在他所銷售的樓盤中，90%的買家是亞洲人，其中大部分來自中國(guó)大陸。但Hasman是以銷售豪宅著名的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。豪宅市場(chǎng)本來就是小眾市場(chǎng)，并不會(huì)對(duì)普通加拿大人的購(gòu)房選擇帶來什么影響。

　　即使學(xué)者和政客所宣稱的“中國(guó)買家推高了大溫房?jī)r(jià)”的說法是真實(shí)的，那從數(shù)據(jù)上看，他們并非全面“入侵”大溫房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是有選擇性的購(gòu)買本地豪宅，推高的僅是獨(dú)立屋的價(jià)格，對(duì)普通加拿大人的住房可負(fù)擔(dān)性并無太大的影響。

　　在一些研究中，學(xué)者對(duì)溫哥華房?jī)r(jià)不加區(qū)分的采用平均值計(jì)算，抹殺了不同房型市場(chǎng)的差異，計(jì)算出的數(shù)據(jù)也就不能反映中國(guó)買家對(duì)市場(chǎng)的具體影響。

　　中國(guó)買家 提法不妥

　　前加拿大駐華大使馬大維質(zhì)疑中國(guó)人將“熱錢”帶到溫哥華樓市，購(gòu)置房產(chǎn)后又不在此居住，導(dǎo)致大量空房。他將中國(guó)投資者稱為“離岸”(offshore)投資人?！半x岸”投資指的是投資人將錢投放在非居住地國(guó)家，那么這部分人最可能是指沒有移民身份的中國(guó)籍人士。對(duì)于那些加拿大籍的中國(guó)移民和持楓葉卡的中國(guó)公民來說，并不能將他們歸為離岸投資人。《加西周末》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，盡管很多政客和媒體都將矛頭指向“中國(guó)”購(gòu)房者，但截至目前，沒有人能拿出確實(shí)的數(shù)據(jù)證明目前加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)上到底有多少無加國(guó)永久居民身份或國(guó)籍的中國(guó)買家。而華人購(gòu)房的主力軍仍是華裔加拿大人和永久居民。

　　媒體報(bào)道的花費(fèi)5180萬元購(gòu)買溫西豪宅的陳脈林的家人據(jù)稱在7年前就已經(jīng)來到加拿大，現(xiàn)在已經(jīng)是加拿大公民，他們購(gòu)置房產(chǎn)的行為顯然不能算在中國(guó)投資人身上。馬大維自己也承認(rèn)，關(guān)于中國(guó)購(gòu)房者是否是導(dǎo)致加拿大房?jī)r(jià)過熱的元兇需要更多確實(shí)有力的信息，不能靠“以訛傳訛的都市傳言”。

　　近期，加拿大聯(lián)邦移民局突然改變移民政策推出快速通道項(xiàng)目，導(dǎo)致大量留學(xué)生移民無望。接著，個(gè)別媒體又發(fā)表文章，將矛頭直指華人移民，稱投資移民在加拿大繳稅額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他移民。在這種情況下，炒作“中國(guó)人購(gòu)房推高加拿大房?jī)r(jià)”，在聯(lián)邦大選即將到來的敏感時(shí)期，就給人以別樣的聯(lián)想。

　　不論媒體和政治人物的發(fā)言是否是為大選鋪路，將普通加拿大籍華人視為“中國(guó)買家”，并且認(rèn)為這一族群影響加拿大人的住房可負(fù)擔(dān)性都是十分危險(xiǎn)的。

　　房?jī)r(jià)高原因多樣 政府須負(fù)責(zé)

　　在很多地產(chǎn)商眼里，多倫多及溫哥華獨(dú)立屋房?jī)r(jià)過高的原因不能全部歸咎于中國(guó)購(gòu)房者。加拿大各級(jí)政府要付相當(dāng)一部分責(zé)任。

　　據(jù)3月12日出版的《加拿大地產(chǎn)周刊》(CanadianChinese RealEstateWeek)報(bào)道，溫哥華2015年1月最新頒布實(shí)施的新建住宅細(xì)則被認(rèn)為是北美最嚴(yán)格的房屋建設(shè)法規(guī)。多名地產(chǎn)界人士認(rèn)為，這項(xiàng)法規(guī)大幅提升了建筑成本，等于是給溫哥華房?jī)r(jià)火上澆油。南溫哥華從事窗戶定制40余年的PeterFrenger建筑公司負(fù)責(zé)人PeterFrenger認(rèn)為根據(jù)新細(xì)則的規(guī)定，新建房屋的窗戶必須通過檢測(cè)，以符合更高規(guī)格的能源標(biāo)準(zhǔn)，他抱怨道新的法規(guī)使他負(fù)擔(dān)不起昂貴的檢測(cè)費(fèi)。

　　除此以外，政府征收過高的房地產(chǎn)稅也是造成大溫地區(qū)房?jī)r(jià)過高的原因之一。大溫地區(qū)房屋建設(shè)協(xié)會(huì)首席執(zhí)行官Bobde Wit指出，聯(lián)邦、省、市三級(jí)政府對(duì)房屋所征收的稅收(taxes)，費(fèi)用(fees)和土地發(fā)展費(fèi)(DevelopmentCosts)已經(jīng)占到新房房?jī)r(jià)的20%-25%。在過去幾年，這些費(fèi)用增長(zhǎng)幅度很大。Bobde Wit尤其提到，市政征稅僅占政府部門所收款項(xiàng)的5%，剩下的部分都被聯(lián)邦和省政府征收。

　　除了建筑材料成本上漲，城市發(fā)展協(xié)會(huì)(UDI)CEOAnne McMullin在接受《加拿大地產(chǎn)周刊》采訪時(shí)表示，溫哥華土地供應(yīng)數(shù)量下降也是導(dǎo)致獨(dú)立房?jī)r(jià)格上漲的一個(gè)重要原因。McMullin認(rèn)為，房房?jī)r(jià)格跟供給有著很大的關(guān)系。近幾年溫哥華獨(dú)立屋需求量上漲，但獨(dú)立屋用地開發(fā)數(shù)量越來越少，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于求，導(dǎo)致獨(dú)立房?jī)r(jià)格逐年升高。Central1信用組織首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家HelmutPastrick在接受《省報(bào)》采訪時(shí)表示，有限的土地供應(yīng)量是導(dǎo)致溫哥華房?jī)r(jià)上漲的主要原因。他認(rèn)為，雖然中國(guó)購(gòu)房者對(duì)溫哥華西區(qū)和西溫的房?jī)r(jià)有一定影響，但即便是沒有這些“離岸”投資，大溫地區(qū)房?jī)r(jià)也不會(huì)降低多少。

　　此外，加幣近期大幅貶值、房貸利率下降等因素都是加拿大房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因。某Sutton地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴《加西周末》，近期搶房的并不只是中國(guó)買家，還有很多西人也在借機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。

　　西溫?fù)碛?0多年歷史的著名發(fā)展商BritishPacific Properties總裁GeoffreyCroll先生在接受《加拿大地產(chǎn)周刊》采訪時(shí)所表示的，即便如今房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升期，政府和開發(fā)商都有責(zé)任保證當(dāng)?shù)鼐用竦淖》靠韶?fù)擔(dān)性。將責(zé)任全部推給中國(guó)購(gòu)房者，恐怕有失偏頗。(會(huì)跳舞的面包圈)