中國(guó)買(mǎi)家成美國(guó)住宅主要海外買(mǎi)家 購(gòu)房隱性成本高

　　中國(guó)僑網(wǎng)7月3日電 據(jù)美國(guó)《僑報(bào)》綜合報(bào)道，不久前，美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)的報(bào)告稱(chēng)，從數(shù)量、美元銷(xiāo)售額以及交易價(jià)格來(lái)看，中國(guó)人已成為美國(guó)住宅的主要海外買(mǎi)家。

　　不過(guò)，盡管美國(guó)房產(chǎn)對(duì)中國(guó)“土豪”頗具誘惑，但背后的隱性成本與文化差異仍需要中國(guó)買(mǎi)家處處留心。

　　中國(guó)人掀起美國(guó)購(gòu)房潮

　　眾所周知，亞洲富人喜歡投資房地產(chǎn)。但中國(guó)富人在美國(guó)砸錢(qián)買(mǎi)房的力度比任何其他非美國(guó)投資者群體都大，他們?cè)诿绹?guó)購(gòu)房不僅為了取得良好的投資回報(bào)，也為了在當(dāng)?shù)刈宰　?table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0 align=left style="padding-right:10px;">

　　根據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(National Association of Realtors) 6月底的研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，中國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房的開(kāi)支比美國(guó)本地居民或國(guó)際投資者要高得多：去年中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)房的單套平均成交價(jià)為83.1萬(wàn)美元，遠(yuǎn)高于美國(guó)平均房?jī)r(jià)25.6萬(wàn)美元，也高于國(guó)際購(gòu)房者在美國(guó)購(gòu)房的單套平均成交價(jià)50萬(wàn)美元。

　　Knight Frank UK美國(guó)和國(guó)際銷(xiāo)售高級(jí)談判代表Amy Williamson說(shuō)，這些不是二級(jí)市場(chǎng)上的度假屋，這些是貨真價(jià)實(shí)的房地產(chǎn)。Williamson正在香港出席一個(gè)亞洲巡回推銷(xiāo)活動(dòng)，香港是該活動(dòng)的第一站。

　　在美國(guó)購(gòu)房的中國(guó)買(mǎi)家來(lái)自香港、臺(tái)灣和中國(guó)大陸。2014年4月至2015年3月期間，中國(guó)買(mǎi)家在美國(guó)購(gòu)房的成交額達(dá)到286億美元，超過(guò)了任何其他非美國(guó)買(mǎi)家群體。美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)稱(chēng)，中國(guó)買(mǎi)家的購(gòu)房交易量也頭一次超過(guò)了其他非美國(guó)群體，在這段時(shí)間里，美國(guó)市場(chǎng)上共賣(mài)出20.9萬(wàn)套住房，中國(guó)買(mǎi)家的交易量占到16%，占比高于前一年度的9%。

　　美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的外國(guó)買(mǎi)家中中國(guó)人最多，其中大約有半數(shù)已經(jīng)在美國(guó)生活。不過(guò)，如果你考慮一下等著申請(qǐng)美國(guó)移民簽證的中國(guó)人數(shù)之多，就會(huì)覺(jué)得這沒(méi)什么好吃驚的。但它確實(shí)凸顯了中國(guó)人在美購(gòu)房的興趣給房地產(chǎn)業(yè)——特別是洛杉磯、舊金山、西雅圖、紐約等城市——帶來(lái)的巨大影響。

　　研究顯示，2014年和2015年初，賣(mài)給中國(guó)人的房產(chǎn)中有大約39%是用作自住住房，另有7%是供在美國(guó)上大學(xué)的孩子使用，以出租住房為目的的比例只有23%。中國(guó)買(mǎi)家所購(gòu)房產(chǎn)中，有35%位于加利福尼亞州。

　　Williamson說(shuō)，美國(guó)西海岸仍將是中國(guó)買(mǎi)家購(gòu)房興趣的重點(diǎn)。理由很明顯，這里有非常棒的學(xué)校，而且當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，各行各業(yè)都有良好發(fā)展，科技和電影就不必說(shuō)了，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)和金融業(yè)也不錯(cuò)。

　　選擇風(fēng)水

　　在許多中國(guó)買(mǎi)家的心目中，美國(guó)的地產(chǎn)就是花園、游泳池、洋房的代名詞。但事實(shí)上，如果忍受不了美國(guó)小鎮(zhèn)的寧?kù)o生活，購(gòu)買(mǎi)公寓才是享受東海岸都市繁華的現(xiàn)實(shí)選擇。

　　對(duì)“風(fēng)水”的重視尤能體現(xiàn)中美購(gòu)房的文化差異。與其他國(guó)家買(mǎi)家相比，中國(guó)買(mǎi)家更加看重房屋的朝向、門(mén)面的布局以及周邊的自然環(huán)境。不過(guò)，美國(guó)建房者并不會(huì)對(duì)此刻意關(guān)注，因此許多房屋的朝向不一，難得一見(jiàn)中國(guó)人所期待的正南正北。

　　讓中國(guó)買(mǎi)家尤其忌諱的是，美國(guó)某些城鎮(zhèn)中坐落著公墓。對(duì)此，中國(guó)買(mǎi)家只能敬而遠(yuǎn)之?！苯犹寡?。

　　看重學(xué)區(qū)房

　　對(duì)于中國(guó)特大城市的購(gòu)房者而言，昂貴的“學(xué)區(qū)房”是讓許多孩子的父母頭疼的問(wèn)題。事實(shí)上，“學(xué)區(qū)房”的概念可不只是“中國(guó)特色”，遠(yuǎn)在大洋彼岸的美國(guó)父母同樣要承受這一困擾。以哈佛大學(xué)所在的劍橋市為例，大學(xué)周邊的房屋價(jià)格動(dòng)輒輕易達(dá)到百萬(wàn)級(jí)。美國(guó)房地產(chǎn)中介公司會(huì)給不同的學(xué)區(qū)使用五星級(jí)評(píng)分制度，教育水平優(yōu)裕的地區(qū)房屋價(jià)格自然不菲。

　　美國(guó)的“學(xué)區(qū)房”主要適用于公立學(xué)校。對(duì)美國(guó)本土人而言，“就近入學(xué)”從小學(xué)開(kāi)始。由于小學(xué)到高中的公立教學(xué)都屬于社會(huì)福利，因此美國(guó)家庭只需要支付極少的費(fèi)用或者免費(fèi)就可以讓孩子享受到就近入學(xué)的公立學(xué)校教育。近年來(lái)，美國(guó)私立高中入學(xué)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，學(xué)費(fèi)水漲船高，部分中國(guó)家長(zhǎng)將目光投向了價(jià)格相對(duì)低廉的優(yōu)秀公立學(xué)校，“學(xué)區(qū)房”的價(jià)格自然一路上漲。

　　如果中國(guó)買(mǎi)家成功購(gòu)得新房，美國(guó)的“養(yǎng)房”成本也會(huì)是一筆不小的開(kāi)支。

　　房產(chǎn)稅高得驚人

　　首先，購(gòu)房者每年都需向當(dāng)?shù)卣U納一筆房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅與房屋及地段價(jià)值直接掛鉤，由于近年來(lái)美國(guó)地價(jià)逐漸從2008年的金融危機(jī)中蘇醒，因此房屋的地稅每年也呈上漲趨勢(shì)。

　　在美國(guó)，房產(chǎn)登記至少已有150年歷史。美國(guó)南北戰(zhàn)爭(zhēng)(CivilWar)后，房產(chǎn)稅始終是州級(jí)以下的地方政府的主要財(cái)政來(lái)源(Property taxes remained a major sourceof government revenue below the state level)。

　　美國(guó)州級(jí)下面一級(jí)是縣(County)，或翻譯成郡。收房產(chǎn)稅，首先得登記房產(chǎn)。美國(guó)的房產(chǎn)登記基本都由縣政府管理，信息是完全公開(kāi)的，可在網(wǎng)上查閱。哪怕是外國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)的房子，也能查索到。若是中國(guó)人，則用拼音。例如，用WangCheng 就能查到其擁有的加州盧米斯市的一處房產(chǎn)。所有權(quán)(Ownership)顯示，另一人為 LiPing，兩人各占50%。房子地址為 6105 Terracina Ct,Loomis,CA95650。盧米斯市(Loomis)位于加州首府薩克拉門(mén)托(Sacramento)的西北部。該房產(chǎn)土地面積為2.5英畝(2.5AC) ，約為10.89萬(wàn)平方英尺，或1.117萬(wàn)平方米。房子建于2008年。建筑分兩個(gè)單位，一為6101平方英尺，一為1702平方英尺。另有車(chē)庫(kù)2291平方英尺，售價(jià)為250萬(wàn)美元。

　　美國(guó)著名房產(chǎn)網(wǎng)站zillow，根據(jù)縣政府的資料，加上房子銷(xiāo)售情況，公布更多詳細(xì)信息。該住宅有五個(gè)臥室，六套衛(wèi)生間。每個(gè)臥室內(nèi)都有全套浴室，還有一個(gè)酒吧區(qū)，配備酒柜、冰箱等。有個(gè)家庭小影院。幾乎每個(gè)臥室都配有一臺(tái)液晶電視機(jī)。院子里有燒烤區(qū)，有壁爐，也有中央控制冷風(fēng)空調(diào)。整個(gè)住宅安裝保安系統(tǒng)。

　　美國(guó)房子的中位價(jià)(Medianprice)約為美金20萬(wàn)多。加州首府薩克拉門(mén)托約為50多萬(wàn)，盧米斯最高，約為70多萬(wàn)。這套房子為250萬(wàn)，雖然在北京買(mǎi)不了什么豪宅，但在美國(guó)當(dāng)?shù)?，確實(shí)屬于有錢(qián)人的房子。美國(guó)家庭的中位收入約為5萬(wàn)多，不吃不穿，得存錢(qián)50年才買(mǎi)得起這樣房子。即使買(mǎi)得起，也供不起，因?yàn)槊绹?guó)房子都得交房地產(chǎn)稅。此套房子的房地產(chǎn)稅現(xiàn)為3.1416萬(wàn)美元。每年根據(jù)房子價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，基本都只會(huì)調(diào)高。3萬(wàn)多美元房產(chǎn)稅，送給窮人住，都住不起。

　　根據(jù)zillow的記錄，該房子2013年9月19日以250萬(wàn)美元售出。但2014年1月22日，即掛牌出售，開(kāi)價(jià)為389萬(wàn)。很是離譜，無(wú)人問(wèn)津，4月24日降價(jià)到289萬(wàn)。5月23日，取消了掛牌。到了9月16日，重新掛牌275萬(wàn)出售，到11月3日，再次取消掛牌。

　　養(yǎng)房的其他開(kāi)銷(xiāo)

　　對(duì)于與美國(guó)人生活方式不同的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房屋內(nèi)飾和家具的改造同樣費(fèi)用不菲。

　　在東海岸，看似簡(jiǎn)單的除雪也是難以避免的隱性成本。在遭遇暴風(fēng)雪襲擊的冬日，“各家自掃門(mén)前雪”是鄰里街坊的慣例，中國(guó)屋主多會(huì)選擇除雪公司來(lái)清理屋頂以及道路。

　　美國(guó)院落中美麗的花園也讓許多中國(guó)買(mǎi)家心向往之。不過(guò)，花園的養(yǎng)護(hù)開(kāi)銷(xiāo)絕非可以輕易忽視。許多中國(guó)購(gòu)房者缺少除草及花園打理的知識(shí)，絕大多數(shù)人會(huì)選擇雇用園林公司。如果買(mǎi)主希望大改自己的花園或者房屋結(jié)構(gòu)，則不僅需要得到當(dāng)?shù)卣呐鷾?zhǔn)，雇用美國(guó)土木公司更是價(jià)格不菲。

　　在美國(guó)這個(gè)“車(chē)輪上的國(guó)家”，光有房沒(méi)有車(chē)恐怕還是寸步難行。對(duì)于購(gòu)房者而言，雇用華人私人司機(jī)是許多初來(lái)乍到者的選擇，但“美國(guó)是人力成本很高的國(guó)家，有時(shí)一天的傭金會(huì)高達(dá)幾百美元。尤其在出租車(chē)效率較低、生活設(shè)施較為分散的衛(wèi)星城地區(qū)，購(gòu)車(chē)的重要性就更能顯現(xiàn)出來(lái)。因此，對(duì)于外國(guó)購(gòu)房者而言，私家車(chē)很可能是在美國(guó)生活的必需品。而中國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)私家車(chē)也將經(jīng)歷一個(gè)繁瑣的過(guò)程，其中涉及到駕照、社保以及保險(xiǎn)等諸多因素”。