沒有綠卡也不是公民 “外國人”如何在美國買房

　　中國僑網(wǎng)7月18日電 據(jù)美國中文網(wǎng)報(bào)道，不論你是留學(xué)生、H1B持有者還是別的身份，既沒有綠卡也并非公民，是否發(fā)愁過作為“外國人”如何買房？事實(shí)上，隨著美國房地產(chǎn)市場是一個(gè)開放的市場，歡迎世界各地的投資人前來投資置產(chǎn)。紐約也一樣，而且紐約房地產(chǎn)更是一個(gè)全球化的市場，國際買家?guī)缀跽剂速徺I者的三分之一。那么，“外國人”如何在紐約買房呢？

　　美國人和外國人買房有何區(qū)別，基本沒有太大的區(qū)別

　　從房屋類型來說，無論是商業(yè)樓宇、土地還是住宅，都是開放的市場，但在紐約，有一種房屋類型，對國外投資人限制較多，就是合作公寓(coop)，由于審查嚴(yán)苛，一般外國人不會(huì)購買。

　　從購買手續(xù)來講，所有的流程和提供的材料都是一樣的，外國人也可以申請美國的貸款。許多銀行和貸款機(jī)構(gòu)提供給外國人的貸款計(jì)劃，可能利率和貸款金額，以及提供的材料有些不同。

　　從稅務(wù)的角度來看，外國人買房同樣享受許多稅務(wù)的減免措施。只要這些外國人在美國報(bào)稅，比如他買房自住，申請了貸款，那么年終可以申請地稅和貸款利息的抵扣。還有買房投資的外國人，有出租收入，年終報(bào)稅時(shí)也可以將一些費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)抵扣。

　　這兩種“外國人”在美國買房，專家建議最好用個(gè)人名義買

　　1.持工作簽證H1B的人：在賣房時(shí)可以享受和美國人一樣的自住房免稅條款。

　　2.留學(xué)生：父母希望給孩子當(dāng)?shù)刭I房。最好直接給孩子錢，以孩子的名義買房。

　　哪些外國人適合用公司的名義在紐約買房

　　金額巨大的投資型房產(chǎn)，尤其會(huì)牽涉到贈(zèng)予稅和遺產(chǎn)稅問題的房產(chǎn)。舉例說明，有一位來自深圳的公司高管看中了曼哈頓一套價(jià)值千萬的房產(chǎn)。他請專業(yè)的稅務(wù)公司對房產(chǎn)購買進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃。專業(yè)的報(bào)稅人員在得知鄭先生將用個(gè)人名義購買房產(chǎn)時(shí)，謹(jǐn)慎提醒鄭先生，房產(chǎn)價(jià)值昂貴，應(yīng)該規(guī)避高達(dá)40%遺產(chǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)。鄭先生不以為然，還是以個(gè)人名義購買了。不料兩年后這位房主因車禍去世，房產(chǎn)由二十多歲的兒子來繼承。美國聯(lián)邦稅局征收40%的遺產(chǎn)稅，紐約州也要征收10%的遺產(chǎn)稅。兒子只好賣掉房產(chǎn)來繳稅。

　　這是因?yàn)橥鈬嗽诿绹硟?nèi)的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要交贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅。美國身份的居民也有贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅，但每個(gè)人一生有543萬的免稅額。但是外國身份的人將美國財(cái)產(chǎn)進(jìn)行贈(zèng)予或繼承的時(shí)候，終身免稅額只有6萬，在6萬之上最高要繳納40%的贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅。所以，王先生的房產(chǎn)只有6萬可以免稅，房產(chǎn)的剩余價(jià)值都要繳稅。

　　如果是公司就大不一樣了，而且這個(gè)公司必須是在國外注冊的公司。因?yàn)?，王先生不是將美國房產(chǎn)轉(zhuǎn)給孩子，而是轉(zhuǎn)讓外國公司的股權(quán)，這樣就不用交美國贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅了。

　　公司一定要是外國注冊的公司，不是美國注冊的公司

　　美國公司的股權(quán)還是屬于美國資產(chǎn)的，還是只有6萬的免稅額，外國人在轉(zhuǎn)讓美國公司的股權(quán)時(shí)同樣是會(huì)引起贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅的問題。外國公司的股權(quán)屬于外國資產(chǎn)，不受美國稅法的管制，不會(huì)引起贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅的問題，所以一定要用一個(gè)外國公司的名義買房，而且外國公司最好在一些免稅國家如英屬維京群島或開曼等地成立。

　　賣房時(shí)，外國身份和美國身份最大差別是什么？

　　在出售房產(chǎn)后，收益所得必須要納稅。美國人正常的情況下都是在每年報(bào)稅的時(shí)候，將這筆收益放在個(gè)人稅表中進(jìn)行申報(bào)。但外國人賣房時(shí)，就必須將這筆錢預(yù)扣下來。其中聯(lián)邦要繳納房屋售價(jià)的10%預(yù)扣稅，紐約州要繳納8.82%的增值稅。這是因?yàn)橥鈬藳]有美國收入，沒有成為美國稅法居民是不用報(bào)稅的，如果國稅局不收預(yù)扣稅的話，沒有辦法保證外國人合法繳納收益所得稅。國稅局收走預(yù)扣稅的話，外國人必須在報(bào)稅季填交稅表才能拿回退稅。