股市起伏 中國買家如赴美購房宜提前規(guī)劃(圖)

　　中國僑網(wǎng)7月21日電 據(jù)美國《世界日報》報道，近日中國股市起伏極大，主流媒體報道中國一些有錢人為求避險，在海外購屋避險。但對外國人來說，如果在美國是用現(xiàn)金購屋，幾乎無往不利，若需貸款則麻煩較多。會計師指出，外國人在美國買賣房子若未事先規(guī)劃好，都會多花很多錢。

　　一家提供外國人房屋貸款的華資銀行在網(wǎng)址指出，如果購屋者在美國沒有信貸紀(jì)錄、沒有工作、沒有資產(chǎn)證明文件，不管是定金或貸款利率都有可能更高。

　　會計師黃世仲說，如果購屋者購屋前或購屋后都未申請報稅識別號碼，在賣房子時將面臨第三方托管公司(escrow company)預(yù)扣13.3%的聯(lián)邦及加州所得稅，是一筆很大的數(shù)字。

　　近日親友代替看中洛杉磯羅蘭岡一棟60萬元民宅的中國大陸陳姓專業(yè)人士，打算依照提供給外國人房屋貸款的本地銀行要求，預(yù)付40%定金，其余貸款。他指出原來在股市賺的錢，可用現(xiàn)金輕易搞定該棟物業(yè)。但現(xiàn)在不少賺的錢已蒸發(fā)，退而其次想部分貸款。

　　但因他在美國沒有工作，須提供海外工作及收入證明。銀行并以他既然工作地點是在中國，不可能將美國購買的房子視為主要居住所，要求他將所購物業(yè)視為出租物業(yè)。相對地，他獲得的貸款利率較高。

　　陳先生因工作忙碌，無法親自飛來美國處理購屋事宜，須委托本地親友負(fù)責(zé)。第三方托管公司要求他將委托書在中國大陸的美國領(lǐng)事館認(rèn)證，讓他直呼在美國買房子麻煩。

　　黃世仲說，外國人在美國只有遺產(chǎn)6萬元免稅，因此除非外國人可望成為美國綠卡持有者或公民，才能享有500多萬元遺產(chǎn)及贈予免稅額。他通常會建議外國人將所購物業(yè)放在有限責(zé)任公司(LLC)的法律架構(gòu)下，好處是物業(yè)變成LLC名下，而非個人名下，由于LLC是法人，沒有死亡問題，因此外國人不須著手生前信托。

　　會計師李新忠說，外國人只有在美國金融機(jī)構(gòu)的定存及人壽險不算是遺產(chǎn)，其余包括房子、債券等資產(chǎn)都算是遺產(chǎn)，且只能享有6萬元遺產(chǎn)免稅額。但如果將物業(yè)放在LLC下，因物業(yè)已變成無形資產(chǎn)，日后將公司股票贈予子女，是沒有贈予稅問題的。但將物業(yè)放在LLC下，每年須繳交800元公司稅。

　　他提醒，外國人若在美國投資物業(yè)，有必要申報租金。好處是只要申報，萬一日后被國稅局發(fā)現(xiàn)在美國申報的收入不符合實情，頂多追溯三年。若完全未申報，追溯無上限。而第一年申報租金收入時，建議透過稅法871選擇物業(yè)定位。好處是租金可以減去貸款利息、保險費(fèi)、房子折舊，甚至屋主飛來美國看房子等支出，有可能只要繳一點稅。但若未做此選擇，出租的毛收入將支付30%稅金。(王善言)