在美國(guó)買房走九道程序 過(guò)戶需要全權(quán)委托代辦

　　“北京、上海的房?jī)r(jià)太貴，其他城市的房?jī)r(jià)又不穩(wěn)定，告訴大家一個(gè)更好的選擇，買斷美國(guó)！”電影《北京遇上西雅圖2》里，洛杉磯的華人中介羅大牛在看房團(tuán)的大巴上不遺余力地向中國(guó)客戶推介著美國(guó)房產(chǎn)。將“買斷美國(guó)”掛在嘴邊，讓人覺得在經(jīng)紀(jì)人的幫助之下，在美國(guó)買一套房子并不比寫一封發(fā)往查令街十字路84號(hào)的情書更難。

　　可事實(shí)真的如此嗎？踏上美國(guó)的土地，等待著你的是陌生的區(qū)域、毫無(wú)頭緒的各種法律以及與國(guó)內(nèi)完全不同的語(yǔ)言環(huán)境，若想在美國(guó)購(gòu)置一套好房子，你需要注意些什么呢？

　　Step1 準(zhǔn)備計(jì)劃

　　Step2 選經(jīng)紀(jì)人

　　Step3 貸款預(yù)審

　　Step4 選房看房

　　Step5 簽署合同

　　Step6 房屋檢查

　　Step7 申請(qǐng)貸款

　　Step8 購(gòu)買保險(xiǎn)

　　Step9 交接過(guò)戶

　　投資性置業(yè)占主流

　　如電影所表現(xiàn)的那樣，最近幾年，中國(guó)人赴海外購(gòu)房置業(yè)已經(jīng)不再罕見。

　　“這幾年中國(guó)赴海外置業(yè)增長(zhǎng)很快。比如房展會(huì)上，2009年我們剛開始做海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，僅有十幾個(gè)展位，如今已經(jīng)發(fā)展到300余家，增速非常明顯?！北本┓空菇M委會(huì)國(guó)際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非告訴記者，房展會(huì)上海外項(xiàng)目激增的背后主要是中國(guó)投資者對(duì)資產(chǎn)增值保值的需求在進(jìn)一步增加。“國(guó)內(nèi)一線城市漲幅較大，而且有限購(gòu)政策，相比較而言，國(guó)外的房子實(shí)際價(jià)格不貴，還可以為投資者分散資產(chǎn)?！蔽嚎朔钦f(shuō)。

　　據(jù)了解，國(guó)人在海外置業(yè)的主要目的地有美國(guó)、加拿大、澳大利亞等。而目前在美國(guó)置業(yè)的中國(guó)購(gòu)房者當(dāng)中，出于投資目的的客戶仍然占據(jù)主流，養(yǎng)老度假需求的客戶則主要集中在美國(guó)西海岸的加州和美國(guó)南部的佛羅里達(dá)州一帶。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)方面統(tǒng)計(jì)：目前在美置業(yè)的中國(guó)人中有70%是純投資，10%考慮子女教育，10%考慮自住，另外10%考慮度假房。

　　建議委托經(jīng)紀(jì)人辦理

　　是否選擇經(jīng)紀(jì)人代理完全出于自愿原則。有不少語(yǔ)言能力較強(qiáng)的海外置業(yè)者希望能夠直接同買家接洽，從而將經(jīng)紀(jì)人傭金省下，不過(guò)專業(yè)人士一般不推薦這種方式。

　　“即使是國(guó)內(nèi)的投資顧問公司，也會(huì)找一個(gè)美國(guó)的經(jīng)紀(jì)公司來(lái)對(duì)接?！币幻Ｍ獾禺a(chǎn)從業(yè)人士對(duì)記者表示，在美國(guó)，房地產(chǎn)商品化的時(shí)間很長(zhǎng)，法律法規(guī)相對(duì)來(lái)說(shuō)非常規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)限定非常嚴(yán)格，且不許跨州經(jīng)營(yíng)，一旦違規(guī)，經(jīng)紀(jì)人面臨的將是嚴(yán)厲懲罰。所以在美國(guó)找經(jīng)紀(jì)人代理，風(fēng)險(xiǎn)比在國(guó)內(nèi)找中介公司的風(fēng)險(xiǎn)要低很多。

　　“美國(guó)購(gòu)房法律規(guī)定需要通過(guò)經(jīng)紀(jì)人完成買賣手續(xù)?！辨溂液Ｍ馐聵I(yè)部總監(jiān)郭道明表示?！懊绹?guó)房產(chǎn)交易傭金由賣家支付，買家負(fù)責(zé)交易費(fèi)用如印花稅、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)等，美國(guó)法律對(duì)于不通過(guò)經(jīng)紀(jì)人交易的房產(chǎn)交易，不給予保護(hù)?！?/p>

　　北京京師律師事務(wù)所移民部主任封躍平也表示：“現(xiàn)在最大的問題是大多數(shù)中國(guó)購(gòu)房者都是在國(guó)內(nèi)完成海外置業(yè)的，所以他們從選房開始都需要委托當(dāng)?shù)氐闹薪楹吐蓭?。?duì)普通人來(lái)說(shuō)，自己獨(dú)立完成在美國(guó)購(gòu)房可能有一定的困難?！?/p>

　　報(bào)價(jià)合同要附加房屋檢查條款

　　對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)，合同環(huán)節(jié)是最為重要的部分。合同簽署前，必須確認(rèn)幾個(gè)重要的條款，如：第三方監(jiān)管賬戶信息、開發(fā)商信息、交房時(shí)間以及交割日期等。

　　同時(shí)，在報(bào)價(jià)合同中還需要注明定金，這是買主在報(bào)價(jià)的同時(shí)，交給買方經(jīng)紀(jì)人公司的一筆錢。如果買主沒有正當(dāng)理由，單方撕毀買房合同，定金就拿不回來(lái)了。一般定金額是報(bào)價(jià)的2%到3%。除了確定報(bào)價(jià)、定金外，購(gòu)房者還應(yīng)擬定一些附加條款，以保證在必要時(shí)能合法取消合同，拿回定金。

　　比如，房屋檢查就是報(bào)價(jià)合同不可缺少的附加條款之一?！耙?yàn)檫@涉及一個(gè)購(gòu)買房屋保險(xiǎn)的問題，所以買家需要請(qǐng)經(jīng)紀(jì)公司來(lái)查看房屋狀況?！狈廛S平律師表示，這一步是美國(guó)購(gòu)房不可省略的步驟，設(shè)置這一步主要就是為了保護(hù)買家利益。

　　據(jù)了解，當(dāng)買賣雙方在購(gòu)房合約上簽字生效后，買主要做的第一件事就是請(qǐng)有執(zhí)照的房屋檢查師來(lái)檢查房子。檢查費(fèi)由買主付，價(jià)錢根據(jù)房?jī)r(jià)而定。檢查內(nèi)容包括房屋基本結(jié)構(gòu)、供電系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、冷暖設(shè)備，以及白蟻檢查等。

　　7天內(nèi)要申請(qǐng)貸款

　　如果不是現(xiàn)金交易，在美國(guó)購(gòu)房過(guò)程中，貸款就是最關(guān)鍵的一步。買主在合同生效七天之內(nèi)要去申請(qǐng)貸款，可以找銀行，也可以找貸款公司。

　　據(jù)悉，美國(guó)對(duì)于外國(guó)購(gòu)房者在金融方面的支持力度還是較大的。魏克非就告訴記者：“在美國(guó)申請(qǐng)貸款主要還是看個(gè)人的資質(zhì)和收入，對(duì)于海外購(gòu)房者的審查不是非常嚴(yán)。”

　　據(jù)了解，外國(guó)人在美國(guó)按揭購(gòu)房，需要提供國(guó)內(nèi)相應(yīng)的資產(chǎn)證明，如房產(chǎn)、車、銀行流水等，另外還需要準(zhǔn)備收入證明，以確保貸款人有足夠的能力償還貸款，有些銀行還會(huì)要求貸款人提供其國(guó)內(nèi)三家銀行的推薦信，證明貸款人信譽(yù)良好。

　　“特別需要注意的是，外國(guó)投資者購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)，需申請(qǐng)外國(guó)人稅號(hào)(ITIN號(hào)碼)，以作為報(bào)稅之用。無(wú)稅號(hào)的外國(guó)投資人，政府有權(quán)扣押該房產(chǎn)30%的租金收益作為稅務(wù)抵押?！惫烂鲝?qiáng)調(diào)，美國(guó)在這方面的監(jiān)管是較為嚴(yán)厲的。

　　過(guò)戶需要全權(quán)委托代辦

　　“在美國(guó)，房產(chǎn)的過(guò)戶過(guò)程是需要全權(quán)委托一個(gè)委托人來(lái)辦的，這個(gè)人可以是律師，也可以是持有房屋中介經(jīng)紀(jì)人資格的經(jīng)紀(jì)人?！睋?jù)封躍平律師介紹，他們?cè)谶^(guò)戶前會(huì)檢查產(chǎn)權(quán)史，查明賣主確實(shí)擁有產(chǎn)權(quán)。并且清算與房產(chǎn)有關(guān)的債務(wù)，比如拖欠稅金、貸款、裝修費(fèi)等等。這些債務(wù)會(huì)跟著房子走，所以在過(guò)戶前買主一定要確保上述債務(wù)已經(jīng)被完全清除。

　　另外，據(jù)郭道明介紹，購(gòu)房者通常會(huì)購(gòu)買一次性產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，定金及房款不直接打給賣家或開發(fā)商，而是打給第三方監(jiān)管賬戶，待產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司確認(rèn)該交易中房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰度后方可過(guò)戶，過(guò)戶后賣家或開發(fā)商才能獲得房款，若過(guò)戶后發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)有瑕疵則由保險(xiǎn)公司賠付。而在過(guò)戶完成后，被委托人會(huì)到當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭职逊科醯怯浽谫I主名下。(陳禹銘)