溫哥華樓市調(diào)控波及華人投資者 買家觀望

　　國際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)9月28日報(bào)道 由于多年來受海外熱錢追捧，加拿大溫哥華房價(jià)一再飆升，成為加拿大房價(jià)最高的城市。然而，最近一段時(shí)間，隨著當(dāng)?shù)卣畣?dòng)樓市調(diào)控，當(dāng)?shù)胤績r(jià)開始出現(xiàn)波動(dòng)。對于海外投資者尤其是來自中國的投資者來說，溫哥華樓市調(diào)控會(huì)對他們的投資計(jì)劃有怎樣的影響呢？

　　政府出手抑制房價(jià)上漲

　　居住在溫哥華的華人常自嘲為“溫村村民”，不過，如今“村民”越來越多了，一二十年的功夫，房價(jià)長得快的地點(diǎn)，當(dāng)前價(jià)格已是購買時(shí)的10倍。當(dāng)?shù)匕兹司用裨谡T人的利益面前，紛紛積極賣房給華人，之后拿著不菲的房款搬到更偏僻的城鎮(zhèn)甚至鄉(xiāng)村。城市中心的加拿大本土人呈減少趨勢。

　　去年下半年起，溫哥華樓市熱得瘋狂，漲得離譜。市民怨聲載道責(zé)怪政府只關(guān)心財(cái)政收入，不顧老百姓買不起房的殘酷現(xiàn)實(shí)。其實(shí)省政府也想有所作為，幾年前，“政府要插手樓市，將有大動(dòng)作”的傳言就風(fēng)聲四起。只是隨后便聽不到動(dòng)靜。

　　然而，今年7月25日，溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省(簡稱BC省)省長簡蕙芝突然宣布一項(xiàng)重磅房改政策：自8月2日開始，政府將向沒有加拿大公民或永久居民身份的海外投資者征收15%的額外房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅(PTT)。這是加拿大政府對海外人士投資溫哥華房產(chǎn)采取的第一波調(diào)控。

　　日前，溫哥華市長羅品信又宣稱，溫哥華計(jì)劃明年1月起對空置房征稅，稅率為房屋評估值的0.5%～2%，具體未定。該舉措主要針對次要的投資型房產(chǎn)，而非主要居住用房。這是加拿大政府對房產(chǎn)的第二波調(diào)控。

　　第一波的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅是在加拿大購房繞不開的一項(xiàng)稅款。不管是公寓、聯(lián)排城市屋還是獨(dú)立屋，不管是期房還是現(xiàn)房，交易時(shí)基本上都需繳納這項(xiàng)稅款。目前PTT的征收方法是房屋價(jià)格的前20萬按照1%征收，20萬到200萬的部分按照2%征收，200萬以上的部分按照3%征收。舉例講，一棟20萬的房產(chǎn)，PTT是20萬的1%，即2000加元(1加元約合5.04元人民幣)。一棟50萬的房產(chǎn)的PTT計(jì)算公式為：20萬*1%+30萬*2%=8000加元。而一棟500萬的房產(chǎn)，則PTT為：20萬*1%+180萬*2%+300萬*3%=12.8萬加元。

　　改革并不影響持有加拿大公民或移民身份的當(dāng)?shù)鼐用?，卻讓海外投資者憑空多交15%的稅給政府。舉例講，海外投資者買20萬的房要多交3萬加元，買50萬的房多交7.5萬，500萬則要多交75萬的轉(zhuǎn)讓稅。也可以通俗地理解為，現(xiàn)在買一套大房子的錢，在舊政策下還可以另外買到一套小房子。

　　明年初實(shí)行的房屋空置稅又將讓炒房囤房的人多出一筆支出。

　　買家出現(xiàn)觀望情緒

　　這些明顯針對海外投資客的政策，會(huì)不會(huì)打擊他們的購房熱情呢？

　　新政策還沒出臺(tái)，就在華人圈內(nèi)引起廣泛熱議。政策實(shí)行后，從七月底開始，溫哥華的房產(chǎn)銷售量一路下行，到8月份，人們甚至擔(dān)憂新政會(huì)讓溫哥華的房市出現(xiàn)崩盤，尤其擔(dān)憂價(jià)格方面的下滑。不少已下了單的買主不愿破財(cái)，立即將買單撤回；還沒下單的更是畏縮不前。大多數(shù)買家的觀望態(tài)度，使市場出現(xiàn)冷卻現(xiàn)象。

　　為什么這項(xiàng)新政讓眾多華人買家變得保守起來？因?yàn)檫@是加拿大樓市從來沒有過的招數(shù)。如果把樓市比喻為股市，當(dāng)政策突然變了，新手在這種時(shí)刻就蒙了，不敢動(dòng)手；而即使是老手，此時(shí)也會(huì)格外謹(jǐn)慎，靜觀新規(guī)則下的變化。

　　據(jù)華爾街見聞此前報(bào)道：8月溫哥華房屋銷量環(huán)比大跌23%至2489套，同比跌幅則達(dá)到26%。其中，獨(dú)立式住房銷量所受沖擊最大，8月銷量同比大跌45%至715套。聯(lián)排住宅和公寓銷量則同比分別下跌25%和10%。從價(jià)格上看，溫哥華獨(dú)立房屋8月均價(jià)降至147萬加元，創(chuàng)去年9月以來最低，環(huán)比跌幅達(dá)17%，同比下跌0.6%。

　　即將推出的第二波新政，旨在讓空置屋的持有者將其房產(chǎn)出租，讓房地產(chǎn)變得更能為大眾所負(fù)擔(dān)。政府希望推動(dòng)大約1萬套空置房屋進(jìn)入租賃市場。加拿大政府不會(huì)根據(jù)用電情況來判斷房屋是否為空置，而是將通過產(chǎn)權(quán)人自主申報(bào)、審計(jì)、合規(guī)措施等途徑，來判定房屋是否是空置的。房主需要證實(shí)，他們或是租客在這個(gè)房子里居住的最低天數(shù)。據(jù)羅品信市長講，如果申報(bào)數(shù)據(jù)不實(shí)，會(huì)面臨罰款。如不主動(dòng)申報(bào)，房屋就會(huì)被自動(dòng)扣稅。但羅市長對所謂“候鳥家庭”，就是華人家庭移民加拿大后，丈夫或妻子因各種原因不愿放棄國內(nèi)的事業(yè)，將配偶和孩子留在加拿大生活，而另一方常年奔波于中、加兩國的家庭還是網(wǎng)開一面的。這稅只針對把房子當(dāng)商品，奇貨可居的人。

　　此舉無疑讓海外投資者不敢像以前那樣任性地處置自己的產(chǎn)業(yè)。那么，他們的購房熱情會(huì)依然高漲嗎？投資者真會(huì)為了空屋稅出租房子嗎？當(dāng)?shù)孛襟w不以為然。據(jù)Metro News介紹，加拿大最大信用社Vancity曾在7月表示，這個(gè)政策對海外投資者購買力的影響力會(huì)有多大，還有待日后觀察。

　　溫哥華房地產(chǎn)仍具吸引力

　　大多業(yè)內(nèi)人士，如財(cái)經(jīng)專家及多家行業(yè)媒體對溫哥華樓市依然樂觀。溫哥華當(dāng)?shù)刎?cái)經(jīng)網(wǎng)有文章稱，如今溫哥華樓市的冷卻，只是大家預(yù)期不確定造成的一種僵持觀望的結(jié)果?！?月份大溫地產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)已經(jīng)充分證明了，新政實(shí)施只降溫，沒降價(jià)；只是將銷售熱度拉回到正常水準(zhǔn)，并沒有讓房屋擁有者蒙受巨大損失?！边@樣的報(bào)道無疑給賣家打了一針強(qiáng)心劑。另外，廣大投資客其實(shí)也認(rèn)為溫哥華房價(jià)下降可能性極小。

　　今年初溫哥華樓市最火熱的時(shí)候，溫西地區(qū)曾有500萬的房子最終因?yàn)楦們r(jià)炒到800萬，500到1000萬左右的房屋比掛牌價(jià)多賣了100多萬或200萬的例子比比皆是。漲價(jià)15%對于溫哥華高端房地產(chǎn)市場來說，似乎并非那么難以接受。受此次調(diào)控影響最大的是相對中端市場的海外投資者，一些沒有移民身份的留學(xué)生、工作簽證持有者將會(huì)面臨買房開支大幅上升的壓力。

　　在全球整體金融市場不穩(wěn)定的情況下，溫哥華房地產(chǎn)這種避險(xiǎn)配置還算是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。同時(shí)，與美國及中國的一線城市如紐約、舊金山、深圳、上海、北京相比，溫哥華目前的房價(jià)水平還可以接受。加元目前仍然保持在歷史低位附近，以美元、人民幣目前的狀態(tài)，購買溫哥華房產(chǎn)仍然算是非常劃算的一筆買賣。

　　在全球整體資產(chǎn)配置需求仍高漲，同時(shí)很多投資者已經(jīng)獲得加拿大身份的情況下，溫哥華房地產(chǎn)仍然存在諸多支持上漲的因素。不少當(dāng)?shù)厝A人財(cái)經(jīng)專家分析，房價(jià)不會(huì)對海外買家產(chǎn)生很大沖擊力，想買的不會(huì)因?yàn)檫@15%罷手。

　　《溫哥華太陽報(bào)》專欄作者達(dá)恩·富馬諾就未來幾個(gè)月的房地產(chǎn)走勢做出大膽分析：“溫哥華將會(huì)走向平緩，而多倫多將迎來爆發(fā)。溫哥華房價(jià)維持理性發(fā)展，給多倫多帶來了‘機(jī)遇’，價(jià)格與銷量的快速增長在所難免。在溫哥華新政實(shí)施的不到兩個(gè)月時(shí)間里，多倫多的總體房屋銷量比去年同期上漲了83%。400萬加元以上豪宅的銷量比去年同期上漲了74%。所謂‘你方唱罷我登場’，多倫多將成為新的投資熱點(diǎn)。不過，這并不表示溫哥華樓市衰敗了。海外買家的眼界將會(huì)在新政實(shí)施后變得更廣。在別的城市投資，獲得更高回報(bào)率的同時(shí)定居在溫哥華可能會(huì)成為他們的投資模式。

　　當(dāng)?shù)孛襟w甚至對BC省政府推出如此重大的改革的持久性存在懷疑，認(rèn)為新政是為來年的省內(nèi)大選做準(zhǔn)備。BC省在前一段時(shí)間公布的數(shù)據(jù)顯示，省內(nèi)海外買家數(shù)量不足5%，這意味著改革對于樓市的影響有限。對海外買家征收額外PTT也不太會(huì)影響到省政府從樓市獲得的巨額稅收收入。此舉明顯只是希望能夠平息眾怒，爭取選票。有輿論分析，如果BC省府在順利當(dāng)選后，失去了打壓房價(jià)的動(dòng)力，并且感受到了樓市變冷經(jīng)濟(jì)下行的壓力，溫哥華的樓市可能會(huì)在觀望期后引來更大的反彈。

　　此外，溫哥華良好的就業(yè)市場、低失業(yè)率也為溫哥華房價(jià)堅(jiān)挺保駕護(hù)航。

　　但是話說回來，新政才實(shí)行一個(gè)多月，現(xiàn)在就給樓市走向下定論未免為時(shí)尚早。(本報(bào)特約撰稿發(fā)自溫哥華)