中國投資者避開國內(nèi)限購去海外置業(yè) 需防范陷阱

　　隨著限購城市逐漸增加到了22城，國內(nèi)樓市政策收緊，被限制了手腳的“投資客”們將目光進一步轉(zhuǎn)向了海外房產(chǎn)。事實上，海外置業(yè)并非新興投資。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年5月，中國投資者在海外房地產(chǎn)市場累計投資達170億美元，成為全球第二大跨境房地產(chǎn)投資的來源，僅次于美國的190億美元。

　　鏡花水月：虛假宣傳？誰也說不清

　　移民、留學需求或是海外低廉的房價吸引了不少華人選擇海外置業(yè)。與此同時，隨著海外置業(yè)熱潮持續(xù)升溫，近年來，萬科、綠地，萬達、保利、碧桂園、中海、雅居樂等中國房企紛紛“出?！?。對于房企來說，“出?！辈粌H是分散投資風險的一種選擇，同時可以獲得相較于國內(nèi)更高的收益率。數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)企業(yè)海外投資額逐年大漲，從收益回報來看，超10%，甚至達到20%。

　　火熱的行情掩蓋了海外房產(chǎn)投資的風險。不論對房企還是個人，海外房產(chǎn)投資似乎成了一個具有持續(xù)高回報的“餡餅”，但小編提醒，海外置業(yè)需謹慎。

　　海外置業(yè)最容易遇到的問題是開發(fā)商虛假宣傳。關(guān)于海外房產(chǎn)項目，身處國內(nèi)的投資者通常只能通過開發(fā)商廣告宣傳來得到相關(guān)的資訊。開發(fā)商的廣告也往往會描繪一個美好的海外生活，虛化和隱藏了其中的一些“美麗陷阱”。

　　區(qū)位模糊：“新加坡旁”or“馬來西亞”

　　今年來，有一句廣告不停地通過各種渠道試圖植入消費者的大腦：“新加坡旁，碧桂園森林城市，海外置業(yè)優(yōu)選。這里是全球至佳華人移居和教育圣地之一……”廣東發(fā)家的地產(chǎn)大咖——碧桂園向來是一個壕氣沖天的房企，為強化項目的“新加坡”概念，在屬于柔佛州的海域中進行填海造島，預計耗費高達2500多億元，打造一個占地面積達14平方公里的“森林城市”。然而，這個“新加坡旁”的森林城市實際是屬于馬來西亞。

　　最近筆者的一位朋友很驚訝地說：“原來碧桂園森林城市在馬來西亞，不是新加坡?！睂τ谶@個樓盤區(qū)位的誤解，這位朋友絕非個案，畢竟碧桂園非常著重地強調(diào)著“新加坡旁”這四個字。無論這算是欺騙消費者還是誤導消費者，總之，涉嫌誤導這事兒碧桂園已經(jīng)不是第一次干了。2013年，碧桂園“十里金灘”項目在山東海陽發(fā)售，就主打“青島東”的概念，讓很多消費者產(chǎn)生該項目位于“青島東部”的誤解。

　　“在新加坡工作，在新山生活”拿著高薪享受低物價的生活似乎很美好，但是除去新山本身的治安環(huán)境問題，事實上，森林城市距離新加坡市中心還有35公里，如果真的要跨國上下班，每天要過四次關(guān)，這個通勤的過程似乎也就不太美好了。

　　雖然，今年初馬來西亞消息稱，森林城市將設置獨立海關(guān)，但是這一事項仍是未知數(shù)。

　　“買不起”or“養(yǎng)不起”

　　2014年，美國底特律出現(xiàn)了一則廣告“只要100美元，便可以買走一套房子?！鄙踔?，海外一些古堡也僅需1英鎊即可擁有。如此低廉的房價便可擁有一套美國房產(chǎn)，似乎是天上掉下的餡餅。

　　但實際上，購買此類房產(chǎn)也許能避開“買不起”的高房價，卻又掉進了“養(yǎng)不起”的無底洞。比如古堡的所有者有義務修繕這些老房子。又比如在美國，計算房產(chǎn)稅的房屋價值是由政府估定。如果在底特律花500美元購買房產(chǎn)，其估價可能高達30萬美元，買房人每年需要支付6000美元左右的稅費，大大超出了房價。

　　福利難辨：“真”綠卡or“假”綠卡

　　“買房送綠卡”是吸引一些投資移民類購房者的關(guān)鍵點，但值得關(guān)注的是不同國家對投資移民的綠卡政策不經(jīng)相同。例如，馬來西亞的綠卡與其他國家的又不同。舉例來說，獲得美國綠卡的人基本上具備了，除選舉與被選舉權(quán)之外的美國公民的權(quán)利和福利。

　　然而，據(jù)公開信息，馬來西亞的綠卡并非如此，它的“綠卡”實際的名稱叫“第二家園”，這只能算是個“十年”的長期簽證，馬來西亞政府目的是鼓勵外籍人在馬來西亞較長時間居住，吸引資金和投資。希望投資移民享受馬來西亞福利的投資者慎重考慮。

　　防范風險小tips 合理配置莫錯過

　　說起海外置業(yè)的風險，匯率自然首當其沖了。匯率風險是目前多數(shù)海外置業(yè)者最看重的問題。房產(chǎn)貸款的期限一般都比較長，其間利率的升降對買房者會造成較大的影響，因此最好是選擇貨幣匯率相對穩(wěn)定的國家進行投資。

　　其次，房價走勢和購房政策也是投資者選擇海外置業(yè)不可忽視的細節(jié)。在購置海外房產(chǎn)前，一定要對當?shù)氐姆績r走勢和購房政策作一次全面的了解，各國的購房政策不盡相同，房價和土地價格也有千差萬別，只有選擇處于上升期的房產(chǎn)才會獲得理想的回報。

　　除此之外，費用的權(quán)衡也是規(guī)避風險的有效途徑。一是須對房產(chǎn)交易所產(chǎn)生的相關(guān)稅費有個清晰的了解，仔細權(quán)衡稅費成本是否可以承受。海外置業(yè)除了在購買時要一次性支付高額的稅費外(契稅、土地稅、印花稅和增值稅等)，有的國家轉(zhuǎn)讓稅費也高得驚人，房產(chǎn)稅等等。

　　二是理清海外置業(yè)所產(chǎn)生的管理費用。許多國家在房產(chǎn)管理方面有嚴格的規(guī)定，比如澳大利亞墨爾本市規(guī)定，自家門前的垃圾或者積雪等必須由業(yè)主自行清理，如超時未作清理，則由市政部門代勞，但業(yè)主要支付相應的費用。而如果這些費用未及時支付，就會給自己招來更大的麻煩，甚至會影響到個人的信用記錄。

　　另外，關(guān)注各國政策走勢，利用優(yōu)惠傾斜政策抓住投資機遇，獲得更大投資收益。

　　值得注意的是，國外購房與國內(nèi)購房間的最大區(qū)別是在土地所有權(quán)問題上。在我國，土地只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，而所有權(quán)歸國家所有，使用權(quán)最長年限為70年。海外房產(chǎn)多數(shù)具有永久性產(chǎn)權(quán)，且無使用期限。因此，投資海外房產(chǎn)時，房產(chǎn)的質(zhì)量好壞也許并不是最重要的，房產(chǎn)所占土地的升值前景和投資價值才是更關(guān)鍵的問題。

　　附一：海外購房喜好的國家排名：

　　1、美國

　　在美國，墨爾本售價在300-400萬人民幣的別墅最受海外置業(yè)者的青睞。

　　2、澳大利亞

　　作為中國海外移民的最主要目的地之一的澳大利亞，仍是中國人海外置業(yè)的熱點地區(qū)之一。

　　3、加拿大

　　加拿大買房的人日漸增多，多倫多，溫哥華等地都是最佳之選，國人在加拿大購房也是多屬于投資性房地產(chǎn)。

　　4、英國

　　越來越多的中國購房者也開始將目光投向倫敦以外的小市場，比如紐卡斯爾和曼徹斯特。在倫敦，匯聚中國購房者最多的三大社區(qū)是布倫特福德、貝爾塞公園和溫布爾登。

　　5、新西蘭

　　當?shù)氐男袠I(yè)數(shù)據(jù)顯示，中國購房者占該國所有外國購房者的25%。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會稱，在美國，這個比例為17%。

　　6、泰國

　　泰國、印尼、菲律賓、馬來西亞和越南等東盟國家的貿(mào)易協(xié)定意味著，一位在泰國擁有一處度假屋和一間工廠的中國企業(yè)家，所面對的將是一個5億人口的東南亞市場。

　　7、新加坡

　　新加坡新出臺了限制海外買家購房的措施，尤其是針對中國投資者。

　　8、葡萄牙

　　國外投資者花50萬歐元在當?shù)刭彿?，便可獲得在葡萄牙居住、去歐盟國家旅行的權(quán)利，六年后可申請葡萄牙國籍。

　　9、西班牙

　　10、馬來西亞

　　附二：

　　四大熱點國家置業(yè)政策

　　澳大利亞

　　買房需要繳納申請費

　　政策變化：2015年12月起新政實施

　　根據(jù)澳大利亞投資審批委員會有關(guān)規(guī)定，自2015年12月1日起，想在澳大利亞購房的海外人士，在申請購房批準時，需要根據(jù)房產(chǎn)價值繳納申請費。2015年12月1日以后，在澳大利亞購買100萬澳元以下房產(chǎn)的海外投資者，需要繳納5000澳元的申請費；購買價值在100萬至200萬澳元房產(chǎn)的海外投資者，需要繳納1萬澳元的申請費；購買200萬澳元以上房產(chǎn)的海外投資者，房價每提高100萬澳元需要再額外增加1萬澳元的申請費。

　　美國

　　靠美國EB-5置業(yè)將到期

　　政策變化：2016年9月底舊政關(guān)門

　　2015年9月，美國EB-5移民名額首次爆滿，數(shù)目達到1萬，其中85%的份額來自中國大陸。美國的移民政策已經(jīng)正式確認延期到2016年9月30日。

　　美國EB-5移民是依據(jù)1990年美國移民法規(guī)定，外國人在美國投資有權(quán)取得永久居留權(quán)，外國移民申請人在美投資創(chuàng)設商業(yè)性企業(yè)，并創(chuàng)造10個全職的美國工人就業(yè)機會，即可獲發(fā)兩年期的條件式移民簽證。兩年屆滿前90天，若投資行為仍存在，可申請“條件移除”而成為永久居民，投資額為100萬美元。

　　英國

　　海外房主出售房產(chǎn)要征稅

　　政策變化：2015年4月初新政實施

　　去年4月6日，英國對海外買家的房產(chǎn)稅收政策做出調(diào)整。根據(jù)此次英國的房產(chǎn)稅收新政，對于海外個人買家而言，資本利得稅的稅率為18%或28%。

　　英國的資本利得稅是對海外買家買入與售出房產(chǎn)的差價部分按比例征收的一個稅種。資本利得稅政策從去年4月6日開始實施，不溯及既往，所以中國買家購置房產(chǎn)的買入價將按照2015年4月6日的房產(chǎn)價值計算。舉例來說，如果中國買家在2013年購入房產(chǎn)，總價60萬英鎊，該房產(chǎn)在2015年4月6日價值變?yōu)?0萬英鎊；中國買家在2016年1月1日出售該房產(chǎn)，總價90萬英鎊，需要交納的資本利得稅計算方法為90萬減去80萬英鎊，即10萬英鎊。2013年到2015年的20萬英鎊不適用此項新政策，不用征收資本利得稅。

　　葡萄牙

　　購房移民政策變寬松

　　政策變化：2015下半年發(fā)證放寬

　　據(jù)了解，南歐部分國家為緩解經(jīng)濟低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策，使得中國家庭海外投資類型更加多元化。葡萄牙、西班牙、希臘三個國家推出了買房即可辦理移民的政策，這意味著只要在西班牙或葡萄牙購置50萬歐元的房產(chǎn)，或者在希臘購置25萬歐元的房產(chǎn)，就可辦理全家移民手續(xù)。

　　去年下半年，葡萄牙的移民政策變得寬松了。根據(jù)葡萄牙的有關(guān)規(guī)定，如果資助當?shù)乜蒲许椖俊⑽奈镄迯?、文化遺產(chǎn)，只需要購買30萬歐元的房產(chǎn)，就可以辦理移民。

　　部分資料整理于北京青年報、戴德梁行、i時代報、鏈家網(wǎng)等