海外置業(yè)：房款如何支付門道多 購(gòu)房前須準(zhǔn)備充分

　　曾經(jīng)，中國(guó)人置業(yè)旅游地產(chǎn)主要還是集中在國(guó)內(nèi)的旅游城市。而近幾年，越來(lái)越多的人置業(yè)時(shí)將眼光放在了全球市場(chǎng)，美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、馬來(lái)西亞等國(guó)家，都成了中國(guó)人海外置業(yè)的熱門城市。在國(guó)外有套房，對(duì)于中國(guó)人已經(jīng)不是什么新鮮事兒，不過(guò)談起在國(guó)外買房的經(jīng)歷，卻很少有一帆風(fēng)順的。在海外置業(yè)遇上的諸多麻煩中，購(gòu)房款支付首當(dāng)其沖。海外置業(yè)，湊齊房款只是第一步，距真正購(gòu)房成功還很遠(yuǎn)。

　　全球資產(chǎn)配置 沒(méi)有想象的那么簡(jiǎn)單

　　“錢”的問(wèn)題是困擾國(guó)人出境買房的關(guān)鍵問(wèn)題，實(shí)際上在這個(gè)問(wèn)題上，各國(guó)的管理規(guī)定大相徑庭，買房前一定要充分了解了在進(jìn)入“出手”程序。否則極有可能把投入的錢打了水漂。

　　一在巴黎買房的北京人，在接受北京青年報(bào)記者采訪時(shí)，講述了她的“遭遇”。

　　余女士是賣了一套北京的閑置房后把錢匯入巴黎銀行的，當(dāng)時(shí)她看好的是一套巴黎市中心的公寓房。此前她掌握的資訊包括“全球資產(chǎn)配置”、法國(guó)房產(chǎn)稅費(fèi)以及“北京的房子貴過(guò)巴黎”等，可當(dāng)她按照自己掌握的知識(shí)把錢實(shí)際匯出后，她在法國(guó)聘的房產(chǎn)律師告訴她：“你需要證明錢的合法來(lái)源?！?/p>

　　她說(shuō)，“我是賣了北京的一套房的錢?！?/p>

　　“那你在北京住哪兒？”

　　“我還有別的房子?！?/p>

　　“你賣的這套房，購(gòu)買時(shí)的合同、發(fā)票和房產(chǎn)證在哪兒？怎么能證明賣的房是你的？”

　　“房子已經(jīng)賣掉，這些就不在了。”

　　“那你如何證明你這些錢的合法性？無(wú)法證明，銀行就不會(huì)放款。”

　　余女士整個(gè)蒙了，早知這樣，在北京的房子出售前就應(yīng)該把所有買房資料復(fù)印留存。

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　　類似這樣的事例還有很多，在各國(guó)購(gòu)房的人遇到的“麻煩”也不同。

　　在紐約購(gòu)房的趙小姐，為證明房款的來(lái)源，中間經(jīng)歷了無(wú)數(shù)次波折，開(kāi)具了各種證明，往返紐約六次，歷時(shí)半年最終才成功購(gòu)房。趙小姐告訴《廣廈時(shí)代》，她購(gòu)房時(shí)，是將房款給了在美國(guó)的親戚，再?gòu)挠H戚那兒拿到現(xiàn)金去交的房款，本以為從美國(guó)本土拿到的錢交房款不會(huì)遇上麻煩事兒，但她的親戚又經(jīng)歷了一次資金來(lái)源的背景調(diào)查。

　　“在國(guó)內(nèi)買房，習(xí)慣了湊齊錢就交給賣家，從來(lái)不知道還要有這么多麻煩事兒。”趙小姐表示。

　　海外置業(yè) 房款如何支付門道多

　　出境買房，最先遇上的問(wèn)題就是如何把房款成功匯入賣家賬戶中。

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的《個(gè)人外匯管理辦法》和國(guó)家外匯管理局根據(jù)《管理辦法》制定發(fā)布的《個(gè)人外匯管理辦法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，境內(nèi)個(gè)人年度購(gòu)匯總額為5萬(wàn)美元。這一額度，對(duì)于不少海外置業(yè)買家完全不夠用，所以為了能成功在海外購(gòu)房，購(gòu)房人和中介代理機(jī)構(gòu)想出了不少“招數(shù)”。

　　一是分拆結(jié)售匯。這是最簡(jiǎn)單，自己就可以操作的辦法，利用親朋好友的外幣兌換許可配額湊齊首付或總房款，再利用大家的配額每年還貸款。不過(guò)，對(duì)于這種付款方式，限制規(guī)定也在增多。北京房展組委會(huì)國(guó)際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非透露，現(xiàn)在的要求是只能在直系親屬間這樣操作，無(wú)法動(dòng)用周邊所有的親戚朋友一起幫助匯款。

　　二是螞蟻搬家式攜帶現(xiàn)金出國(guó)。采取這種方式的人現(xiàn)在并不多，因?yàn)榇箢~現(xiàn)金出境需要向海關(guān)申報(bào)，而且海外置業(yè)買家一般也沒(méi)有這么多的精力和時(shí)間反復(fù)往返于國(guó)內(nèi)和目的地國(guó)家之間。

　　三是部分銀行推出的海外抵押貸款。這是一種可以獲得海外購(gòu)房資金的合法渠道，國(guó)內(nèi)某國(guó)有銀行就推出了類似的產(chǎn)品，購(gòu)房人可以在國(guó)內(nèi)存款和抵押房產(chǎn)從而在境外獲得相應(yīng)額度的抵押貸款。

　　四是由開(kāi)發(fā)商內(nèi)部操作調(diào)配。近幾年“出海”的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在國(guó)外開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也成為中國(guó)人出境購(gòu)房的主要目標(biāo)之一。購(gòu)買這類項(xiàng)目，購(gòu)房人一般不用擔(dān)心房款如何交付的問(wèn)題，基本都是在國(guó)內(nèi)售樓處直接刷卡支付人民幣，再由開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)流程解決。像近期大熱的馬來(lái)西亞碧桂園森林城市、富力公主灣等項(xiàng)目，都采取的是這種方式。這是國(guó)內(nèi)購(gòu)房人普遍認(rèn)為比較靠譜的付款方式。

　　五是通過(guò)“地下錢莊”轉(zhuǎn)移。這種非法的渠道是不少在海外置業(yè)的購(gòu)房人實(shí)際采取的方式。一些海外地產(chǎn)中介甚至開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)此渠道幫助購(gòu)房人將房款轉(zhuǎn)移至國(guó)外，中間收取一定的手續(xù)費(fèi)，不過(guò)這種渠道的風(fēng)險(xiǎn)比較高。一位海外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也坦言，成功率為98%，無(wú)法百分之百保證購(gòu)房人的資產(chǎn)安全。

　　除了這些被采用比較多的方式外，還有通過(guò)海外的朋友幫忙支付、以海外貿(mào)易的方式轉(zhuǎn)移等多種方式，其間都蘊(yùn)含了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　魏克非建議，雖然各種海外地產(chǎn)中介會(huì)幫助購(gòu)房人采取不同的方式支付海外置業(yè)的房款，同時(shí)承諾安全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，但一些非法的渠道其中的風(fēng)險(xiǎn)都是不可控的，不建議購(gòu)房人選擇。購(gòu)房人還是應(yīng)選擇合法渠道購(gòu)得海外房產(chǎn)。

　　海外購(gòu)房資金風(fēng)險(xiǎn)多

　　購(gòu)房前應(yīng)了解清晰準(zhǔn)備充分

　　成功將購(gòu)房款匯至國(guó)外只是海外購(gòu)房的第一步，海外購(gòu)房面臨的各種資金風(fēng)險(xiǎn)還很多。上文中余女士和趙小姐遇上的資金來(lái)源查證問(wèn)題就是主要一種。

　　魏克非介紹，為了防止出現(xiàn)洗錢行為，把來(lái)路不明的資金轉(zhuǎn)變成房產(chǎn)等合法資產(chǎn)，包括英國(guó)、美國(guó)在內(nèi)的一些發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于資金來(lái)源的證明要求非常嚴(yán)格。不僅銀行在貸款時(shí)需要購(gòu)房人提供資金來(lái)源證明，購(gòu)房中的各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)要求購(gòu)房人出具資金來(lái)源的證據(jù)。

　　如果購(gòu)房人在這類國(guó)家購(gòu)房，一定要認(rèn)真了解該國(guó)法律規(guī)定，提前準(zhǔn)備好各類資金來(lái)源證明。例如工資收入、贈(zèng)與繼承款、股票收益、不動(dòng)產(chǎn)投資收益、抵押貸款證明等。如果購(gòu)房人無(wú)法提供合法的資金來(lái)源證明，不僅是買不成房，已經(jīng)匯到海外的購(gòu)房款還會(huì)面臨被沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)。

　　除了對(duì)資金來(lái)源進(jìn)行說(shuō)明外，海外購(gòu)房時(shí)，當(dāng)?shù)氐馁J款政策也是購(gòu)房人必須提前了解的。魏克非表示，像澳大利亞，今年七八月份開(kāi)始，收緊了針對(duì)中國(guó)購(gòu)房人的貸款政策，目前中國(guó)人在澳大利亞買房，基本都需要支付全款，無(wú)法獲得貸款。如果購(gòu)房人沒(méi)有實(shí)現(xiàn)充分了解，先支付了首付款，最終卻拿不到貸款，很有可能會(huì)遇上首付款也無(wú)法收回的可能。同時(shí)，澳大利亞對(duì)于偽造各類證明騙貸的行為查處非常嚴(yán)格。

　　魏克非同時(shí)提醒，海外置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較多，購(gòu)房人想在海外置業(yè)必須尋找專業(yè)人士的幫助。比如在美國(guó)購(gòu)房，買賣雙方必須聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人來(lái)幫助操作，而在英國(guó)購(gòu)房，必須聘請(qǐng)專業(yè)律師輔助，律師會(huì)為購(gòu)房人做好房屋背景調(diào)查，同時(shí)指導(dǎo)購(gòu)房人如何合法合規(guī)購(gòu)房。文/門庭婷