出海買房機遇風(fēng)險并存 各國加大監(jiān)管境外投資者

　　隨著國內(nèi)購房成本增加以及政策收緊，部分國人開啟新一輪全球范圍內(nèi)資產(chǎn)配置。國內(nèi)資本的集中涌入導(dǎo)致海外部分地區(qū)房價走高，同時，各國政府加大對境外投資者監(jiān)管，使得國人海外置業(yè)風(fēng)險、門檻也隨之升高。

　　對外匯率疲軟 置業(yè)選穩(wěn)定區(qū)域

　　國內(nèi)對海外房產(chǎn)的需求越來越旺盛。戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，截至八月份，中國海外地產(chǎn)投資(大宗交易)總額再創(chuàng)新高，達(dá)235億美元，已接近2015年全年257億美元的投資額。據(jù)戴德梁行預(yù)測，2016年全年，中國對外大宗交易將比去年同期增長37%，投資額有望創(chuàng)新高至350億美元，這表明海外房地產(chǎn)市場的資本流入潮才剛剛開始。

　　正是因為旺盛的市場需求，各路資本紛紛進(jìn)入這個市場。記者發(fā)現(xiàn)，包括萬科、綠地、萬達(dá)、恒大、碧桂園等一線房企看到了國內(nèi)巨大的市場需求，紛紛“出海”開發(fā)商品房項目，再銷售給國內(nèi)客戶。

　　企業(yè)、機構(gòu)、個人等層面資本的集中涌入，海外部分熱點區(qū)域房產(chǎn)漲幅明顯，上浮達(dá)20%-50%。資本的集中涌入導(dǎo)致剛需購房的負(fù)擔(dān)過重，部分熱點區(qū)域政府對此開始出手干預(yù)。

　　2015年2月，澳大利亞宣布了一系列針對外國購房者的法規(guī)，其中包括購買澳房產(chǎn)必須繳納至少5000澳元的申請費。加拿大不列顛哥倫比亞省政府宣布，在溫哥華市買房的外國人必須額外繳納15%的房產(chǎn)過戶稅，以遏制飛漲的房價。

　　政府調(diào)控成效明顯，同時也加大了投資者的風(fēng)險。據(jù)悉，自方案公布后，溫哥華樓市急速降溫。據(jù)加拿大溫哥華區(qū)房地產(chǎn)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，8月溫哥華房屋銷量環(huán)比大跌23%至2489套，同比跌幅達(dá)到26%。

　　對此，中房研協(xié)首席研究員李戰(zhàn)軍表示，人民幣對外匯率持續(xù)疲軟，在條件允許下，可適當(dāng)量力進(jìn)行全球化資產(chǎn)配置。然而，海外置業(yè)存在很多不確定性，資產(chǎn)保值升值與投資風(fēng)險時刻并存，應(yīng)投資經(jīng)濟(jì)、匯率、法律稅收政策相對穩(wěn)定的國際或地區(qū)。“美國、加拿大、英國、澳大利亞相對穩(wěn)定，同時購房門檻相對較高。除此之外，亞洲的日本、新加坡也可以作為海外置業(yè)的第二梯隊備選。”李戰(zhàn)軍告訴記者。

　　美國

　　市場穩(wěn)定 紐約獲青睞

　　根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，因美國當(dāng)?shù)亟逃?、投資目的地、移民政策適用性、海外置業(yè)、護(hù)照免簽以及華人適應(yīng)性等獲得國內(nèi)購房人的青睞，中國買家連續(xù)第四年成為美國房產(chǎn)最大的海外買主。與此前中國投資分布在美國、中國香港、澳大利亞明顯不同，前5個月，中國對外投資額中106億美元資金流向了美國，占比達(dá)62.3%，其中35億美元流入紐約房地產(chǎn)市場。對此，戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰分析認(rèn)為：“越來越多的投資者將資產(chǎn)投入海外房地產(chǎn)市場，然而海外投資仍存在風(fēng)險性與不確定性，這導(dǎo)致大部分首次及大金額投資者將目光鎖定在市場更加穩(wěn)定的紐約市場?！?/p>

　　代表企業(yè)

　　萬科

　　萬科與美國房地產(chǎn)投資和開發(fā)公司 Laconia Development 簽約，雙方將共同在美國西雅圖市核心地段開發(fā)建設(shè)一棟43層出租公寓項目。該項目也成為萬科在美國落地的第九個項目。

　　資料顯示，萬科美國公司成立于2013年，總部位于紐約，在舊金山有辦公室，主要以股權(quán)投資合作的方式和美國著名開發(fā)商合作。

　　此前，美國萬科的8個項目均為合作開發(fā)項目，其中7個為住宅項目，一個為商業(yè)地產(chǎn)項目。目前，4個項目已動工，舊金山的第一個項目已接近交付。而其在美國的第2個項目紐約“東53街100號”也于去年10月底正式開售。

　　馬來西亞

　　美加英澳留學(xué)跳板

　　作為發(fā)展?jié)摿薮蟮臇|南亞國家之一，中國在東盟的最大貿(mào)易伙伴馬來西亞近年來成了許多中國投資者的首選目的地。在東南亞國家，馬來西亞政治相對穩(wěn)定，社會發(fā)展水平較高?！眱|瀚智庫上市房企研究中心主任張化東認(rèn)為，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長、寬松的政策環(huán)境、宜人的氣候，以及逐漸壯大的海外華人市場，是中國人置業(yè)馬來西亞的重要因素。

　　除自然資源，馬來西亞還沿襲英國及歐美教育體系，教育水準(zhǔn)和文憑均被歐美知名學(xué)府承認(rèn)。與歐美國家實行“3+0”和“雙聯(lián)課程”，可轉(zhuǎn)赴美、加、英、澳等國修讀，避免雅思門檻，獲得英美加澳名校的畢業(yè)證書。

　　代表企業(yè)

　　富力

　　富力公主灣是富力集團(tuán)在馬拉西亞新山市打造的國際濱海綜合社區(qū)，項目距離新加坡1056米。公主灣項目占地約47萬平方米，集合住宅、商業(yè)、濱海休閑娛樂、五星酒店及超甲級寫字樓為一體。本期開售為面積45-130平方米高層公寓，均價1.5萬元/平方米，總價90萬元起。與國內(nèi)購房不同的是，當(dāng)?shù)匕凑仗變?nèi)面積購房，并贈送一個車位。

　　英國

　　匯率波動 投資需謹(jǐn)慎

　　據(jù)英國《每日電訊報》網(wǎng)站10月12日報道，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)交易門戶Rightmove報告，自今年5月以來，對投資-租賃房產(chǎn)的詢問增長了30%。據(jù)Rightmove報告，與去年同期相比，今年第三季度市場上的新增出租房產(chǎn)增加了6%。在倫敦，這一數(shù)據(jù)是15%，相應(yīng)的平均租金下跌了0.7%。該報道中指出，中國買房人蜂擁至英國，想利用現(xiàn)在英鎊匯率低的時機進(jìn)行投資。

　　中國海外房產(chǎn)網(wǎng)居外網(wǎng)稱，僅今年9月，對英國房產(chǎn)的詢價就增加了12.2%，比去年同期高出90%。

　　代表企業(yè)

　　萬達(dá)

　　2013年萬達(dá)啟動了國際化戰(zhàn)略，首選之地就是倫敦。選擇倫敦的原因在于，其是全球金融和商業(yè)中心，也是國際地產(chǎn)界投資的首選地區(qū)，人口的不斷增長，也帶來長期的住房需求。萬達(dá)投資開發(fā)的倫敦ONE位于泰晤士河畔倫敦黃金地段：一區(qū)的九榆樹 (Nine Elms)，與倫敦眼、大本鐘等多座英國地標(biāo)級建筑為鄰。目前已經(jīng)賣到了2200英鎊/平方英尺，不論是銷量還是口碑，都引領(lǐng)了英國豪宅市場。據(jù)悉，目前銷售已超過70%，買者來自世界各地。

　　澳大利亞

　　房價連續(xù)52月增長

　　盡管澳大利亞已經(jīng)有3個州先后上調(diào)了印花稅，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)仍被國人看好。據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年6月開始，澳大利亞房價出現(xiàn)了連續(xù)52個月持續(xù)增長，首府城市房價上漲了41.3%。中國買家成為澳洲房產(chǎn)最大的海外買主。瑞士信貸銀行集團(tuán)最近預(yù)測，中國投資者2020年將買下澳洲20%的新建住房。不過也有業(yè)內(nèi)人士提醒，并非澳大利亞的所有區(qū)域都可以放心投資。

　　同屬發(fā)達(dá)國家的澳大利亞，對比歐美一線城市虛高的房價，以“更低的置業(yè)門檻、更穩(wěn)健的市場發(fā)展”受到了世界投資客的青睞。與此同時，首開、首創(chuàng)、綠地等企業(yè)提前布局墨爾本、悉尼、布里斯班等城市。

　　代表企業(yè)

　　綠地

　　作為綠地集團(tuán)進(jìn)入澳洲的第一張名片，悉尼綠地中心前身是一幢24層的辦公樓和一幢建造于1939年的歷史保護(hù)建筑。購入該項目后，綠地將辦公樓重新開發(fā)為超高層公寓，原先8層的歷史保護(hù)建筑被改造成高端品牌酒店——悉尼綠地鉑瑞酒店，這也是綠地集團(tuán)旗下首家落戶海外的自有物業(yè)、自主品牌高端商務(wù)酒店，已于去年年底開業(yè)。

　　“全球客群”成為升級版的綠地國際化戰(zhàn)略的關(guān)鍵詞之一。即在鞏固國內(nèi)客群的基礎(chǔ)上，美國、英國、澳大利亞、加拿大等海外項目均在蓄客中大幅提升海外客戶比重。以澳大利亞項目為例，客源分布既包括中國，同時包括澳洲、新加坡、馬來西亞等。

　　首創(chuàng)

　　首創(chuàng)置業(yè)海外相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，澳洲是首創(chuàng)近年來重點布局的海外區(qū)域，經(jīng)多方洽談，已確定有近10個項目落地。同時，首創(chuàng)萊克星頓是和Dyldam合作開發(fā)，首創(chuàng)翡翠是和Arden合作開發(fā)，兩個項目均由澳洲當(dāng)?shù)亻_發(fā)商操盤，并在澳洲國內(nèi)實現(xiàn)銷售。首創(chuàng)作為財務(wù)投資人，在獲得穩(wěn)健收益的同時，也學(xué)習(xí)積累了豐富的澳洲本地操盤開發(fā)經(jīng)驗。值得一提的是，這些項目在當(dāng)?shù)劁N售了九成，僅剩不到10%的房源留在國內(nèi)發(fā)售。據(jù)上述負(fù)責(zé)人表示，首創(chuàng)的產(chǎn)品被當(dāng)?shù)厥袌稣J(rèn)可，也使交房后的出租出售更有保障。（本報記者 崔陸鵬 陳靜思）