中國人海外置業(yè)不可控風(fēng)險加劇 專家：警惕風(fēng)險

　　在近年的資金潮下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場高燒難退，而這股熱潮同樣影響到了國外，中國買家持續(xù)涌入促使多個國家重點城市房價攀升。然而，目前海外置業(yè)的熱潮似乎正遭遇寒冬。一方面，加拿大、澳大利亞等海外置業(yè)的熱點地區(qū)都在稅費上加大了對外國人投資的限制，另一方面，國內(nèi)監(jiān)管層也開始從支付領(lǐng)域限制外匯流出。多重管控下，海外置業(yè)的不可控風(fēng)險持續(xù)加劇。

　　“外溢”的海外置業(yè)大軍

　　30歲的陳東(化名)發(fā)現(xiàn)，他的生活正在被“在哪里置業(yè)”這一命題打亂。國內(nèi)不斷上漲的房價讓他望而卻步。最后，他選擇在美國得克薩斯州買下了一套40萬美元左右的別墅，首付5成即可。他認為，這是一筆劃算的買賣：總價約人民幣275萬元，相當于20世紀70年代上海40平方米左右的老公房、北京東二環(huán)豪宅的一個廚房，但在國外卻可以買到一棟別墅。

　　陳東選擇到海外置業(yè)這一舉動，并不意外。伴隨著國內(nèi)房產(chǎn)市場的火熱，海外置業(yè)的投資群體也在不斷擴大，美國、澳大利亞、加拿大等多個國家成國人買房置業(yè)的熱門選擇地。仲量聯(lián)行公布的“全球資本流動”數(shù)據(jù)顯示，2016年中國的海外商業(yè)和住宅房地產(chǎn)投資額達到330億美元，同比增長近53%，再創(chuàng)歷史新高。

　　另據(jù)胡潤研究院與萬國置地聯(lián)合發(fā)布的《2017中國高凈值客戶海外置業(yè)展望》指出，盡管中國房價漲勢驚人，但仍有不少中國人在海外炒房，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產(chǎn)投資作為最主要標的，他們平均擁有2.3套海外房產(chǎn)，且擁有4套及以上海外房產(chǎn)的人群占比為15.6%?！胺稚L(fēng)險”是中國高凈值人群購置全球房產(chǎn)的最主要原因。

　　“最近有一點趨勢是很明顯的，海外置業(yè)投資群體在擴大，在我們所接觸的海外房產(chǎn)咨詢的人當中，不光是富豪，只能負擔幾十萬首付款的中產(chǎn)階層也越來越多?！眰I(yè)我愛我家海外置業(yè)部相關(guān)負責人表示。

　　海外置業(yè)政策風(fēng)險趨升

　　瑞銀發(fā)布的2016年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報告指出，剛性供給以及中國買家持續(xù)涌入，成為推動海外房價不斷攀升的重要因素，低利率、全球資本的流入和投資者對于回報率的樂觀心態(tài)更助長了這一膨脹勢頭。

　　報告顯示，過去五年內(nèi)溫哥華，倫敦和斯德哥爾摩的房價激增，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險排行前三。在接近房地產(chǎn)泡沫的城市中，房價自2011年以來已經(jīng)增加了近50%，而其他城市的平均漲幅只有不到15%。

　　不過，目前海外置業(yè)的政策風(fēng)險和成本已不可低估。去年7月25日，作為加拿大國外投資者最多的地區(qū)，加拿大溫哥華宣布房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅新政，去年8月起將向來自海外的房地產(chǎn)投資者額外征收15%的房屋轉(zhuǎn)讓稅，旨在解決該省南部房地產(chǎn)市場空置率和房價過高問題。

　　澳大利亞自2016年4月起，為了避免大規(guī)模海外投資客推高當?shù)胤績r，澳大利亞四大銀行表示不再為海外收入人群提供住房按揭貸款；今年2月6日澳大利亞宣布，強化對外國投資者在澳非法置業(yè)的打擊力度。近兩年來，已經(jīng)強制出售總價值1.07億澳元的房產(chǎn)，其中約40%的房產(chǎn)屬于富裕的中國買家，理由是這些交易違反了該國法律。

　　在青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授易憲容看來，加拿大和澳大利亞政府的舉措無疑產(chǎn)生了寒蟬效應(yīng)?！澳壳皣鉄衢T區(qū)域房價已上漲至較高水平，部分甚至處于泡沫危險區(qū)，因此，供應(yīng)急劇增加、利率升高或國際資本流向出現(xiàn)變化，隨時都可能引發(fā)大幅價格回調(diào)。此外，政策變動的不可控，也會使海外房產(chǎn)隨時暴露在風(fēng)險之中。”

　　資金外流被套上“緊箍咒”

　　更嚴厲的措施來自于國內(nèi)。當前海外置業(yè)的火熱，也引發(fā)了監(jiān)管層的關(guān)注。我國近期出臺了一系列措施，進一步收緊對企業(yè)和個人跨境投資和資金外流的管控。

　　2016年年底，中國人民銀行發(fā)布《金融機構(gòu)大額交易和可疑交易報告管理辦法》，將大額現(xiàn)金交易的人民幣報告標準由“20萬元”調(diào)整為“5萬元”，以人民幣計價的大額跨境交易報告標準為“人民幣20萬元”。此舉被解讀為變相調(diào)低了換匯額度。

　　2017年1月，國家外匯管理局對購匯用途進行細化和重申。雖然居民每人5萬美元購匯額度并未縮減，但購匯流程相比以往更加復(fù)雜。其中重申，在個人客戶購買外匯時，需要填寫《申請書》，明確購匯時，不用于境外買房、證券投資。

　　記者采訪的一些商業(yè)銀行人士表示，此舉將增加個人向境外轉(zhuǎn)移資金的難度，國人購買海外物業(yè)的活動可能會受到一定的潛在影響，2017年的海外置業(yè)潮或?qū)⒚媾R降溫。有中介人士更預(yù)測，對外流資金的嚴控，還可能導(dǎo)致買家無法為已購房產(chǎn)還貸，這或?qū)⒂绊懭虻臉鞘小?/p>

　　澳大利亞人斯科特是一名住在上海的房地產(chǎn)中介。能說一口流利普通話的他，主要工作就是幫助這里的有錢人到澳大利亞購買房產(chǎn)。自去年下半年開始，斯科特發(fā)現(xiàn)，由于中國央行采取措施阻止資金外流，看房的客戶明顯不如以前。

　　據(jù)他介紹，根據(jù)中國法律，個人可帶到境外的資金上限為5萬美元，此前，不少人是全家人將錢湊在一起，巧妙繞開這個上限?！爸钡?016年上半年，規(guī)定一直比較松散?，F(xiàn)在越來越嚴格，必須承諾轉(zhuǎn)到國外的5萬美元不用于投資房地產(chǎn)?！彼箍铺卣f，“現(xiàn)在我都要提醒買家，除非錢已經(jīng)轉(zhuǎn)去海外，否則不要在購房合同上簽字?！?/p>

　　多位業(yè)內(nèi)人士認為，海外置業(yè)需要警惕相關(guān)市場和法律風(fēng)險。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，海外置業(yè)要警惕市場風(fēng)險。我國處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，全國房價走高。但是，這種經(jīng)驗僅能解釋國內(nèi)特定區(qū)域的發(fā)展情況，如果放到世界范圍內(nèi)，以較長的時間區(qū)間來衡量就能發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)與其他任何一個行業(yè)一樣，都是有漲有跌的，在國外成熟的市場更是如此。“因此，如果拿著國內(nèi)房產(chǎn)市場的經(jīng)驗參與海外置業(yè)，極有可能面對來自市場的風(fēng)險?！?/p>

　　此外，國人海外置業(yè)，面臨的是完全陌生的市場，在法律政策、體制運作、文化習(xí)俗等多方面與國內(nèi)存在較大差異。因此，在對外投資整體增長的大走勢下，海外置業(yè)“入鄉(xiāng)隨俗”，更要嚴格遵守當?shù)卣叻ㄒ?guī)，規(guī)避各種風(fēng)險。