挪威華商曹侃：我用一套房打開挪威房地產(chǎn)市場

　　在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)抄底買房 對(duì)政策與法規(guī)認(rèn)真研究

　　我用一套房打開挪威房地產(chǎn)市場

　　曹侃

　　2016年圣誕前夕，中國和挪威聲明兩國關(guān)系正?；?，兩國將開展友好往來和經(jīng)濟(jì)合作， 很多中國商人因此關(guān)注在挪威的投資事宜。我在挪威學(xué)習(xí)、工作、生活30余年，已是挪威主流社會(huì)的一員，熟知挪威國情、社會(huì)機(jī)制。作為挪威的一名華商，我的點(diǎn)滴經(jīng)驗(yàn)或許會(huì)給想來挪威投資的中國企業(yè)家和研究北歐國情的學(xué)者提供一些借鑒。

　　我的“第一桶金”

　　上世紀(jì)80年代初期，隨著改革開放的深入，很多有海外關(guān)系的家庭紛紛將自己的子女送去海外讀書深造，我就是在這樣的大背景下來到北歐挪威自費(fèi)留學(xué)。剛來時(shí)我才16歲，在挪威的一家住宿學(xué)校邊讀挪威語邊預(yù)備參加來年的高考。天道酬勤，經(jīng)過一年的刻苦和努力，我被大學(xué)錄取并接受了多年的科班系統(tǒng)訓(xùn)練。

　　涉足房地產(chǎn)行業(yè)，并不是我有卓識(shí)遠(yuǎn)見，而是一次偶然的機(jī)會(huì)。1993年，挪威經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，銀行業(yè)危機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)全面崩潰、樓價(jià)低迷。我那時(shí)住在挪威第二大城市卑爾根，碩士畢業(yè)并被卑爾根大學(xué)物理系錄取為博士生。卑爾根大學(xué)地處市中心， 在校區(qū)周圍擁有一批舊樓房向市場出售。當(dāng)時(shí)初生牛犢不畏虎，低價(jià)買到一幢4層小樓，大約花了33萬挪威克朗，而這個(gè)價(jià)格現(xiàn)在在挪威只夠買一個(gè)衛(wèi)生間(現(xiàn)在100元人民幣約等于 120挪威克朗)，整個(gè)小樓里外徹底翻建又花了80多萬克朗。這是我房地產(chǎn)人生的開端。兩年后翻修結(jié)束，樓房煥然一新。因房屋租賃市場需求強(qiáng)勁，4套公寓很快就出租，并有了很好的租金收入。以這一樓房做抵押貸款，盤活了資金。

　　當(dāng)時(shí)由于資金短缺，我也參加了樓房的翻修。我在實(shí)踐中體會(huì)到行業(yè)知識(shí)、法規(guī)在法制社會(huì)的決定性作用，這就是我后來連續(xù)六七年自學(xué)土木工程、金融學(xué)等學(xué)科的動(dòng)力，并為以后的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。我也因此放棄了攻讀博士學(xué)位的機(jī)會(huì)。

　　我們1993年成立北歐房地產(chǎn)公司，由于規(guī)模的擴(kuò)大后來又成立了“北歐集團(tuán)”，以房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤交易與租賃為業(yè)務(wù)核心。北歐集團(tuán)在挪威土生土長，其發(fā)展模式可歸納為以下幾點(diǎn)作為交流：首先，我們有自己的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈——房地產(chǎn)開發(fā) + 設(shè)計(jì)能力 + 施工建設(shè)，為我們提供競爭優(yōu)勢(shì)和利潤空間，同時(shí)又減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；其次，與一流企業(yè)合作，樹立品牌。比如我們?cè)谂餐喜砍鞘须杼亓宜顾兄行淖畲蟮纳?jí)改造項(xiàng)目西施園 (Cicignon Park)，當(dāng)?shù)卮髮W(xué)、研究機(jī)構(gòu)就相關(guān)課題與我們合作，包含學(xué)士、碩士、博士論文課題等；第三，儲(chǔ)存優(yōu)質(zhì)土地以保證持續(xù)發(fā)展；此外，與多家銀行建立長期合作關(guān)系。銀行的支持、良好的資本運(yùn)作是發(fā)展的基石。

　　房地產(chǎn)市場還有空間

　　從1993年到2016年挪威全國房價(jià)平均增長500%，主要城市增長更多。有人說，我很幸運(yùn)趕上這波房價(jià)的低潮期，事實(shí)確實(shí)如此，但我也想說，房地產(chǎn)的波峰、波谷不同階段有不同的商機(jī)。當(dāng)初和我同一時(shí)間段從事房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)的同行，能夠發(fā)展壯大的寥寥無幾。比如現(xiàn)在，挪威房價(jià)已經(jīng)漲得很高了，有些人很后悔金融危機(jī)時(shí)未買進(jìn)，認(rèn)為沒機(jī)會(huì)了，但是實(shí)際情況并非如此。如果沒有實(shí)力以及多年的準(zhǔn)備工作，許多機(jī)會(huì)即使發(fā)現(xiàn)也是無法把握的。未來，我認(rèn)為在挪威投資房地產(chǎn)尚有很大的發(fā)展空間。

　　現(xiàn)在，挪威首都奧斯陸的房價(jià)平均約每平米7萬克朗，高端房子價(jià)格在15萬克朗以上，算是歐洲房價(jià)很高的國家。挪威人自有住房的比率達(dá)到77%，擁有一套自己的房子是挪威人普遍的愿望，這種觀念和中國人很像。北歐鄰國丹麥、瑞典、芬蘭的比例分別為51%、63%和59%。挪威雖然也有提供給低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房，但房子的量非常少。由于石油財(cái)富所帶來的產(chǎn)業(yè)鏈、科技產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，挪威宏觀經(jīng)濟(jì)的良好狀況在全世界屈指可數(shù)。挪威就業(yè)機(jī)會(huì)多，很多家庭都有資金積累。父母會(huì)補(bǔ)貼幫助子女買房，但不傾全家之力。挪威房屋開支約占家庭可支配收入的17%，這個(gè)比例在歐洲國家算是比較低的。

　　中資企業(yè)在挪威

　　目前，在挪威投資的中資企業(yè)并不多。我想主要有以下幾個(gè)原因：第一，中國雖然提倡企業(yè)走出去已有10年，但也就是最近三四年，中企走出去才逐漸形成氣候；第二，挪威和中國距離很遠(yuǎn)，語言也有障礙；第三，挪威經(jīng)濟(jì)發(fā)展比歐美大多數(shù)國家都要好，所以不像其他國家那樣迫切需要投資；第四，挪威對(duì)產(chǎn)品與服務(wù)要求高，對(duì)于低端廉價(jià)的產(chǎn)品接受度很低。上述原因決定，來挪威發(fā)展的中國企業(yè)，必須是具有一定優(yōu)勢(shì)、在國內(nèi)也發(fā)展很好的企業(yè)。

　　中企在挪威具有好的形象，經(jīng)常受到挪威政府部門和民間好評(píng)。這為日后更多中企進(jìn)入挪威市場創(chuàng)造良好條件。

　　至于挪威哪些產(chǎn)業(yè)還有投資空間，除了房地產(chǎn)，我認(rèn)為金融、養(yǎng)殖業(yè)、海洋、高科技、基礎(chǔ)建設(shè)、旅游業(yè)等均有較大的發(fā)展空間。

　　挪威是一個(gè)美麗富裕、理性客觀、具有人道主義和人文思想的國家。但這個(gè)社會(huì)也有許多缺點(diǎn)，比如辦事效率低、濫用社會(huì)福利等。從海外投資者的角度來說，不管在哪投資，必須要對(duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行調(diào)研，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。作為挪威華商會(huì)會(huì)長，我樂意為中資、僑資企業(yè)到挪威投資發(fā)展提供咨詢和幫助。▲(本文由全國政協(xié)海外列席委員、挪威華商會(huì)會(huì)長口述，由《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者楊沙沙采訪整理)

　　在挪威投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

　　在挪威開發(fā)房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)是多方面的，要重視的有以下四方面問題：

　　第一：經(jīng)濟(jì)方面涉及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)展?jié)摿?、市場需求等。比如是選擇購買房地產(chǎn)公司的100%的股權(quán)，還是房地產(chǎn)公司的樓房，差別就很大。從稅務(wù)角度看，1億的股權(quán)購買金額視情況可為賣家節(jié)省一兩千萬的稅務(wù)開支，或?yàn)橘I家增加一兩千萬稅務(wù)開支。原因是按稅務(wù)法規(guī)定，股權(quán)出售利潤無需納稅，而出售樓房的利潤需納稅24%。 此外，購買100%的股權(quán)還需要承擔(dān)被購買公司原先對(duì)第三方的責(zé)任。購買股權(quán)具有不用交付土地印花稅等優(yōu)點(diǎn)。

　　第二：技術(shù)方面包含建筑習(xí)慣、建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、政府要求等問題。具體到項(xiàng)目中，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)重視建筑結(jié)構(gòu)安全、左右上下單元之間的隔音(空氣聲和撞擊聲)等。政府對(duì)HSE (健康、安全、環(huán)境) 要求以及作為企業(yè)內(nèi)部管理體系的組成部分也要特別重視。挪威就有案例，由于建筑大量不符合標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)費(fèi)用超原建筑成本，導(dǎo)致嚴(yán)重虧損。

　　第三：法律方面涉及開發(fā)相關(guān)常見的建筑法規(guī)、合同法、賠償法、保險(xiǎn)法、勞動(dòng)保護(hù)法等。有的企業(yè)在許多合同中寫得很含糊，責(zé)任、義務(wù)、權(quán)利不明確，造成大量糾紛，公司主要負(fù)責(zé)人將80%的時(shí)間用于糾紛處理、打官司，20%用于業(yè)務(wù)發(fā)展，最終導(dǎo)致破產(chǎn)。

　　第四：地方和中央政府審批程序在挪威通常是多層面的，很復(fù)雜、耗時(shí)。土地規(guī)劃10年以上未審批的不算罕見。

　　在北歐投資，了解經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律、審批這四方面問題，有助于降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高成功率。這些問題需要綜合考慮，僅注重一兩個(gè)方面是不夠的。