最新報(bào)告：洛杉磯華人居民比例高或推高房?jī)r(jià)

　　中國(guó)僑網(wǎng)6月14日電 據(jù)美國(guó)《世界日?qǐng)?bào)》報(bào)道，洛杉磯加大安德森經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)中心(UCLA Anderson)13日公布2017年第三季度經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)。華裔經(jīng)濟(jì)學(xué)家俞偉雄(William Yu)撰寫(xiě)洛杉磯房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，指出華人居民比例是推高房?jī)r(jià)的六大因素之一。

　　數(shù)據(jù)顯示，全美房?jī)r(jià)最高的七大城市中，除紐約外，全部集中在加州，包括排名前四的洛杉磯、圣荷西、舊金山和圣地亞哥。經(jīng)濟(jì)學(xué)中衡量房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)的比率是用該地區(qū)居民年收入中位數(shù)除以房?jī)r(jià)中位數(shù)，數(shù)值越高代表越難買(mǎi)房。美國(guó)平均比率不到3.5，但洛杉磯、圣荷西和舊金山都在九左右，圣地亞哥接近八，河濱和沙加緬度也都超過(guò)五。

　　若只看租房，洛杉磯居民平均要拿收入的一半以上交房租，舊金山、圣地亞哥的房租也超過(guò)月收入的四成以上。而全美平均來(lái)看，美國(guó)人只需要用不到收入三成的錢(qián)交房租。

　　俞偉雄表示，造成大洛杉磯地區(qū)房?jī)r(jià)高的主要原因仍是供需關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)有限的供應(yīng)滿(mǎn)足不了大量需求。洛杉磯、橙縣、圣荷西、舊金山等地每年提供4萬(wàn)至10萬(wàn)個(gè)新工作，但每年發(fā)放的新建房屋許可證卻只有1萬(wàn)至2萬(wàn)個(gè)單位，導(dǎo)致供小于求，房?jī)r(jià)居高不下。

　　房?jī)r(jià)高低究竟由什么因素造成？以大洛杉磯地區(qū)(包含橙縣)共340個(gè)郵編涵蓋的區(qū)域，2017年4月房?jī)r(jià)中位數(shù)來(lái)看，有些區(qū)的房?jī)r(jià)中位數(shù)只要20萬(wàn)元(美元，下同)，但有些區(qū)卻高達(dá)480萬(wàn)元。俞偉雄從六大方面解釋洛杉磯房?jī)r(jià)的巨大差異。

　　第一點(diǎn)即是房租，最常見(jiàn)解釋房?jī)r(jià)高低理論是該房產(chǎn)在未來(lái)能產(chǎn)生的租金收益的凈現(xiàn)值(net present value)。此外，還有幾個(gè)因素也相當(dāng)重要，例如人力資源指數(shù)(human capital index)，即年收入高和受教育程度高的居民更容易創(chuàng)造好學(xué)校和低犯罪率，從而給房?jī)r(jià)帶來(lái)正面影響。離海灘距離越近，房?jī)r(jià)也會(huì)越高，當(dāng)然也不排除少數(shù)例外，如緊靠海邊的長(zhǎng)堤市雖就在海邊，但房?jī)r(jià)其實(shí)很低；而離海很遠(yuǎn)的Bradbury房?jī)r(jià)卻奇高，210北邊的克萊蒙房?jī)r(jià)也偏高。同時(shí)新房數(shù)量也會(huì)影響房?jī)r(jià)，新房供應(yīng)越少房?jī)r(jià)越高。另外，25至34歲的年輕人比率越高，該地區(qū)房?jī)r(jià)也會(huì)被拉高。

　　研究報(bào)告指出，還有一大因素是亞裔人口，尤其是華人人口在當(dāng)?shù)鼐用裰姓加械谋嚷省ＨA人越集中的地區(qū)越會(huì)吸引海外華人投資者來(lái)此置產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高。典型城市包括房?jī)r(jià)中位數(shù)超過(guò)200萬(wàn)的圣瑪利諾和超過(guò)100萬(wàn)的亞凱迪亞和爾灣，前兩個(gè)城市華人人口比例都在40%至50%之間，爾灣亞裔人口則超過(guò)三分之一。不過(guò)數(shù)據(jù)也指出，華人人口很集中的蒙特利公園市和羅斯密市，雖然房?jī)r(jià)中位數(shù)也超過(guò)50萬(wàn)，但都還沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有高度。

　　還有一個(gè)現(xiàn)象，若用余偉雄的2017年房?jī)r(jià)數(shù)學(xué)模型來(lái)預(yù)測(cè)許多昂貴地區(qū)(中位數(shù)超過(guò)200萬(wàn))，會(huì)發(fā)現(xiàn)預(yù)測(cè)值通常會(huì)大于實(shí)際值。他解釋?zhuān)嘿F的房子在真實(shí)市場(chǎng)中漲幅會(huì)比便宜的房子小，“因?yàn)樗鼈儗?shí)在太貴了，即使對(duì)富人而言，也望塵莫及”。換言之，高房?jī)r(jià)地區(qū)增幅較小，“可能因?yàn)樵絹?lái)越少的美國(guó)人和外國(guó)人能買(mǎi)得起這么貴的房子”。

　　余偉雄表示，由于供應(yīng)無(wú)法滿(mǎn)足需求，洛杉磯地區(qū)的高房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)下去。從宏觀經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)周期的角度來(lái)看，尤其現(xiàn)在利率依然處于歷史低點(diǎn)，房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，直到下一個(gè)經(jīng)濟(jì)衰退來(lái)襲。(張敏毅)