租房市場的德國模式 55%的家庭不急于圓購房夢
近日，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，目前已選取了包括南京在內的12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。這是國家兩年多來不懈推動的“租購并舉”戰(zhàn)略邁出的關鍵一步。
從國外經(jīng)驗看，租賃是住房供應的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%—60%的市場份額，很多居民一輩子租房。發(fā)達國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制嚴格而著稱于世。我們不妨來看看，德國租賃市場到底什么樣——
55%的家庭不急于圓“購房夢”
德國聯(lián)邦統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，德國有8000多萬人口，4000萬個家庭，只有45%的家庭擁有自己的住房，這一局面近10年來幾乎沒有改變。不過，剩下55%的家庭雖然不買房，卻能保持心態(tài)平和，沒有急于圓心中的“購房夢”。
需要指出的是，德國那些無房家庭，并不是沒有經(jīng)濟能力買房——德國城市房價普遍不高，據(jù)調查，至少有三分之一的租房家庭有足夠的資金買房。德國首都柏林每平方米住宅均價約為2000歐元，約折合1.5萬元人民幣。以不來梅市為例，一套普通住宅只相當于一個居民一年稅后凈收入的三四倍。最貴的大城市慕尼黑的房價，也僅相當于一個居民9年零7個月的稅后凈收入。
德國家庭不買房的首要原因，是工作需要。德國公務員因工作地點固定，通常都會買房，而其他勞動者因市場、企業(yè)經(jīng)營狀況等因素，工作會不斷發(fā)生變動，因此居無定所是常態(tài)。再加上德國買房后續(xù)費用多、手續(xù)繁雜，而自由遷徙權受到法律保護，因此很多人非但不排斥搬家，反而樂于享受環(huán)境變化帶來的新鮮感。
此外，一些社會因素也制約了人們買房的熱情。比如離婚率居高不下，從2000年到2012年，德國離婚率一直維持在45%以上；不想要孩子的夫婦增多，出生率下降，人口呈負增長；不少人選擇存錢養(yǎng)老，購買黃金保值等。
政策保證租賃房源充足
深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉介紹，在德國，不管是開發(fā)新房還是經(jīng)營租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內讓渡政府出租，或按接受補貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足?！岸?zhàn)”以來，德國共建設1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國總人口才8100萬。
德國在住房供應政策導向上，將租賃供應作為主體，有其一定的歷史背景。
第二次世界大戰(zhàn)期間，德國約360萬座住宅被毀。二戰(zhàn)結束后，大量難民和移民涌向原西德地區(qū)。這進一步加劇了德國居民住房的供需矛盾，使其時的德國面臨歐洲大陸上最嚴重的住房短缺。為了解決戰(zhàn)后的住房危機，當時的聯(lián)邦德國政府采取了一系列措施，并經(jīng)過多年的努力，最終使大多數(shù)居民“住有其所”。
其時，德國政府最重要的舉措是通過稅收和直接補貼的方法，大力鼓勵戰(zhàn)后幸存下來的建筑企業(yè)和社會群體建設社會公租房。
法律規(guī)定，德國住房合作社建造的住房必須用于出租，不能出售。住房合作社每年建造的房屋數(shù)量占全國總數(shù)量的1/3左右，如此龐大數(shù)量的房屋只能用于出租，這無疑對出租房源的穩(wěn)定起到了重要作用。
具體措施還包括，給興建社會公租房的建筑公司以住房基金支持，對公租房的房屋面積和設計進行了具體規(guī)定，使每套房屋既能滿足一般家庭的基本需求，又可以使普通的工薪階層支付得起租金。
直到二十世紀50年代初，德國出租房屋的租金都是由政府按照成本計算并得出的，房東不得隨意漲價。這類社會公租房性質住房的快速發(fā)展，奠定了德國租賃房市場的基礎。直到二十世紀50年代初，德國房屋短缺的問題基本得到解決。
值得一提的是，德國在建設租賃房時，政府對房屋面積、房型設計、建筑質量等方面的要求越來越高，最終與用于出售的商品房幾乎沒有差別。
因此，在德國，無論是帶家具還是空房出租的房屋，建筑和裝修質量都很過硬。即使是老房子，也維修得像新房一樣。在這樣的租房市場的影響下，德國人偏愛租房，房屋自有率僅為40%多，大大低于歐盟國家自有60%的平均水平。
在德國的大城市以及城市中心區(qū)域，租房者的比例更高，漢堡只有大約20%的人居住在自有產(chǎn)權的房屋中。
長期以來，由于德國實行嚴格保護租房者的法律法規(guī)，房屋早已回歸到其居住的功能，從而有效抑制了房產(chǎn)市場的投機行為。因此，有關專家認為，出租房市場中的房屋質量良好，租房者的社會階層較高是德國房屋租賃市場健康發(fā)展和引以為自豪的重要特征。
對租房者保護完善
德國房地產(chǎn)租賃市場的快速發(fā)展，離不開健全的法律體系的支撐。長期以來，良好的法律法規(guī)、政策條例規(guī)范了房屋租賃市場，很好地保障了租客與房主的合法權益。
從住房租賃的認識上看，德國《民法典》把房屋租賃分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類，對以使用為目的、供普通居民租賃居住的“使用租賃”進行了嚴格的法律規(guī)定；從性質上看，德國《住宅建設法》為租賃住房定下了“公益”“福利”的基調，明確規(guī)定，要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房。
德國政府通過《住房租賃法》和《租金水平法》保護承租人的利益，通過稅收優(yōu)惠，鼓勵投資群體開發(fā)適用于出租的房屋，對較低收入的家庭發(fā)放租房補貼，使其能夠享受到一定的住房標準。
《住房租賃法》規(guī)定，一般的房租合同都是無限期的，承租者可以提前幾個月提出退租要求，但出租者不允許主動收回房屋，除了在幾種特殊情況下，比如，承租者不按時繳納房租，或者房主能夠證明房主本人或直系親屬需要此住房。
在德國，關于房屋租金的調整也有嚴格規(guī)定?！蹲饨鹚椒ā芬?guī)定，3年內舊合同的租金上漲幅度不能超過20%，2015年又調整為10%。對于新簽訂的合同，允許租借雙方進行議價，但是租金要參照已有同等質量和位置房屋的租金水平來確定，不能超過同等房屋租金的20%，超過同等租金水平50%而簽訂合同甚至被視為違法。
對于低收入群體，政府主要采用財政補貼的方式。根據(jù)規(guī)定，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當住房者，有權享受住房補貼，以保證每個家庭都能夠有住房支付能力。
如果租房者沒錢支付房租，房主不能將其趕出去，而需要上法庭，提供證據(jù)證明租房者確實沒有足夠收入，而這一過程既費時又費錢。此外，政府還根據(jù)家庭成員的多少、失業(yè)時間長短等條件向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補助。
通常人們尋找租房時要借助中介商，但在德國則不必擔心“挨宰”，因為有《住房中介法》。這項法律規(guī)定，如果中介商任意提高傭金，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將被處以高達2.5萬歐元的罰金。德國近年發(fā)布的相關條例規(guī)定，租房中介費改由房主承擔，租客只有在專門授權給中介找房的情況下才需要負擔中介費用。
因此，德國的房屋租賃市場因為嚴格的法規(guī)而干凈透明，租客可由此獲得巨大的安全感。
此外，德國租房和買房享有的公共權益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務。當“適居性”和權益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定——在德國，租住同一間房子達數(shù)十年之久的住客數(shù)量相當可觀。
政府成為“利益調停者”
為了保障德國公民充分享受政府提供的租房“紅利”，政府在保護承租人利益的同時，還為房屋供給方制定了相應政策，鼓勵和培育德國租賃房市場的健康運作。
通常，德國政府對投資商建設用于出租的房屋進行免稅或者直接補貼，在德國建設用于出租的房屋比建設用于出售的房屋會得到更多稅收優(yōu)惠。這在客觀上也鼓勵了房地產(chǎn)投資商樂于開發(fā)更多用于租賃的住房。
在德國，對用于出租的住房，政府的稅收政策規(guī)定折舊率要高于普通商品住房。例如，規(guī)定出租房屋的建筑成本在50年內折舊完畢。在這種稅收體制下，出租房的投資者和承租者，比商品房的投資者和購房者擁有更大程度的稅收優(yōu)惠。因此，這對于刺激德國租賃房市場的投資意義重大。
為了避免承租者和房東的糾紛，德國政府除了通過各項法規(guī)嚴格控制房租外，還重視細化租房合同及相關程序，以最大限度避免風險和分歧，從而保護房客和房東的雙方權益。
在德國，租房合同分為有限期和無限期兩種格式，其中，無限期合同保證了房客能夠長久租住一處房產(chǎn)而不被中途“攆走”。根據(jù)德國法律，房東若想終止租房合同通常要提前3個月通知對方，租期5年以上的必須提前6個月通知，租期8年的需提前9個月通知，租期10年以上的要提前1年通知對方。
為了保護房東的利益，德國法律規(guī)定，房客在簽署租房合同前，必須向房東出具信用等級證明（即此前支付租金的記錄）、詳細的工作情況和財務狀況證明。租房合同通常還規(guī)定房客須按入住時原樣交還房屋，租房期間對房屋所做的改變必須全部恢復，以最大限度地保護房東的合法權益。
對于市場上房屋出租信息的真實性，德國政府部門和相關行業(yè)協(xié)會要求極為嚴格。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或查出房屋中介機構提供了虛假信息或有其他違規(guī)行為，必將嚴懲不貸，以維護法律尊嚴并保障各方利益。
據(jù)《民主與法制時報》《解放日報》、新華社等綜合
