國(guó)外樓市管控經(jīng)驗(yàn)在中國(guó)能否奏效？

　　他山之石可以攻玉。隨著中國(guó)房產(chǎn)政策方向的改革創(chuàng)新，越來越多的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)涌現(xiàn)在人們眼前。這些是否有一些中國(guó)可以借鑒之處，又將如何幫助中國(guó)解決樓市問題？

　　共有產(chǎn)權(quán)來自于英國(guó)思路

　　在這一波樓市新政中，有一些政策能在海外市場(chǎng)找到樣本。比如在北京征求意見的共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　在英國(guó)，房屋共有產(chǎn)權(quán)是指由各城市住房協(xié)會(huì)與購房人共同擁有住房產(chǎn)權(quán)，英國(guó)購房人對(duì)住房協(xié)會(huì)持有的產(chǎn)權(quán)部分支付，在具備能力后，購房人可逐步購買住房協(xié)會(huì)持有的那部分產(chǎn)權(quán)。在英國(guó)購房人首期和逐步購買剩余產(chǎn)權(quán)的過程中，可以得到政府的政策性優(yōu)惠。

　　值得注意的是，政府只對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象和運(yùn)作方式做出框架性安排，具體的運(yùn)作方式由各城市住房協(xié)會(huì)根據(jù)本地區(qū)特點(diǎn)靈活制定，包括建設(shè)、對(duì)象審查、住房再上市出售等環(huán)節(jié)。而英國(guó)的住房協(xié)會(huì)屬于非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，它可以進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)，但是要全部用于共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)。

　　購房人通過審核后，可以先期購買25%、50%或者75%的產(chǎn)權(quán)，并對(duì)剩余部分的產(chǎn)權(quán)支付。隨著購房人支付能力的提高，購房人可以逐步購買剩余部分的產(chǎn)權(quán)。比如購房者先期購買了50%的產(chǎn)權(quán)，那么每月用于購買剩余部分產(chǎn)權(quán)的支出，要比通過其他方式購買住房的每月支出便宜三分之一左右。

　　德國(guó)將租賃供應(yīng)作為主體

　　在發(fā)達(dá)國(guó)家中，德國(guó)以居民偏好租房、租賃市場(chǎng)完善、租金管制嚴(yán)格而著稱于世。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在房屋租賃市場(chǎng)，德國(guó)模式是值得學(xué)習(xí)的。

　　數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)有55%的家庭不急于買房，很多無房的德國(guó)家庭并非買不起房，而是由于各種各樣的原因選擇租房生活。而在德國(guó)，住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，則將租賃供應(yīng)作為主體。

　　據(jù)了解，在德國(guó)，不管是開發(fā)新房還是經(jīng)營(yíng)租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場(chǎng)租金出租。因此，德國(guó)租賃房源充足。

　　與此同時(shí)，德國(guó)對(duì)租房者的保護(hù)措施十分完善。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，德國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，離不開健全的法律體系的支撐。

　　《住房租賃法》規(guī)定，一般的房租合同都是無限期的，承租者可以提前幾個(gè)月提出退租要求，但出租者不允許主動(dòng)收回房屋，除非特殊情況，比如承租者不按時(shí)繳納房租，或者房主能夠證明房主本人或直系親屬需要此住房。與此同時(shí)，《租金水平法》規(guī)定，3年內(nèi)舊合同的租金上漲幅度不能超過20%，2015年又調(diào)整為10%。

　　而《住房中介法》則將中介約束起來。這項(xiàng)法律規(guī)定，如果中介商任意提高傭金，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將被處以高達(dá)2.5萬歐元的罰金。德國(guó)近年發(fā)布的相關(guān)條例規(guī)定，租房中介費(fèi)改由房主承擔(dān)，租客只有在專門授權(quán)給中介找房的情況下才需要負(fù)擔(dān)中介費(fèi)用。

　　中國(guó)仍需引導(dǎo)房?jī)r(jià)預(yù)期

　　“如果居民對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期沒有改變，國(guó)外經(jīng)驗(yàn)再好在中國(guó)也極有可能失效。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，比如房屋租賃市場(chǎng)，無論是德國(guó)還是日本，居民愿意租房子的根本原因在于其對(duì)房?jī)r(jià)并無快速上漲預(yù)期，“當(dāng)購房的預(yù)期收益不夠高的時(shí)候，租房也就成為自然。”

　　實(shí)際上，在各地嚴(yán)格限購政策的推動(dòng)下，中國(guó)熱門地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始松動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一二線城市的房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)回落，而一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降。其中，北京新建住宅價(jià)格全國(guó)跌幅第二，二手房?jī)r(jià)格跌幅繼續(xù)全國(guó)第一。

　　但是，央行在上周五發(fā)布的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2017）》中顯示，2017年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能呈現(xiàn)“成交回落、價(jià)格平穩(wěn)略降”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍然存在。

　　根據(jù)央行發(fā)布的《2017 年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，仍有超過三成的居民預(yù)期三季度房?jī)r(jià)會(huì)“上漲”，僅有不足一成居民認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)“下降”。

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所分析師也表示，如何擺脫樓市調(diào)控的政策循環(huán)，打破房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，是當(dāng)下值得關(guān)注的重要問題。從過去經(jīng)驗(yàn)來看，調(diào)控面臨著擠泡沫和穩(wěn)增長(zhǎng)的兩難困境，政策往往會(huì)陷入“政策收緊-房?jī)r(jià)下跌-政策放松甚至鼓勵(lì)購房-房?jī)r(jià)大漲-政策重新收緊”的循環(huán)中，長(zhǎng)期作用有限。

　　“未來房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，政策上需要供需結(jié)合。”該分析師表示，未來不僅要以因城施策的需求管理引導(dǎo)預(yù)期，還要加強(qiáng)市場(chǎng)和資金監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，并逐步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

　　參考消息

　　房產(chǎn)新政還在路上

　　房屋租賃概念股已漲了不少

　　房產(chǎn)新政還在路上，落地效果仍未可知，但是概念股卻已先行。

　　7月以來，“租購?fù)瑱?quán)”引爆住房租賃市場(chǎng)，房屋租賃概念持續(xù)發(fā)酵。被投資業(yè)界看做是“房屋租賃概念股”的幾只股票，出現(xiàn)了連續(xù)多日的上漲。其中，市北高新大漲4日，其中3日漲停，1日漲幅超過8%。不僅如此，昆百大A、世聯(lián)行、全新好、國(guó)創(chuàng)高新等也表現(xiàn)不俗。

　　實(shí)際上，上述股票上漲，均在住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》之后，該通知要求“多措并舉、加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”。

　　這些企業(yè)之所以成為房屋租賃概念股，均有與房地產(chǎn)租賃相關(guān)業(yè)務(wù)。其中，市北高新公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)經(jīng)營(yíng)及產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)。而國(guó)創(chuàng)高新38億元收購深圳云房100%股權(quán)的重組方案剛剛獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)審核通過，有望成中國(guó)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)服務(wù)第一股。而世聯(lián)行是由香港世聯(lián)置業(yè)有限公司獨(dú)資設(shè)立的外商投資企業(yè)，公司經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理。

　　有分析師認(rèn)為，中國(guó)正面臨一個(gè)可能比較大的房改方向，這次房改可能要進(jìn)入到一個(gè)租購并舉的時(shí)代。“中國(guó)現(xiàn)在整個(gè)租賃比例還比較低，可能只占到20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于海外國(guó)家，整個(gè)空間非常大，所以無論是對(duì)資本市場(chǎng)還是行業(yè)，都將帶來一個(gè)比較大的上漲空間?！?/p>

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策效果目前尚未明朗，入市仍需謹(jǐn)慎，后續(xù)對(duì)這一板塊的投資還需考察各個(gè)公司的基本面。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認(rèn)為，租住同權(quán)其實(shí)此前也一直如此，但政策中承租人子女也可享受如購房人一樣就近上學(xué)的權(quán)益，在一些重點(diǎn)學(xué)區(qū)實(shí)行起來比較困難。對(duì)樓市的影響有多大仍尚待觀察。

　　而在多日上漲之后，上周五多個(gè)概念股均出現(xiàn)下跌走勢(shì)。其中，市北高新收跌3.8%，昆百大A收跌4.76%，世聯(lián)行收跌4.87%。

　　本版撰文 北京晨報(bào)記者 姜樊

　　2017年7月20日

　　上海市住建委最新印發(fā)的《關(guān)于貫徹商品住房項(xiàng)目銷售采取公證搖號(hào)排序有關(guān)問題的實(shí)施意見》提出，上海市暫定在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間，開盤銷售的預(yù)售和現(xiàn)售商品住房應(yīng)采取公證搖號(hào)排序，按序購房。

　　2017年7月21日

　　住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。

　　2017年8月1日

　　杭州明確，要抓住開展住房租賃試點(diǎn)契機(jī)，以滿足新市民住房需求為重點(diǎn)，探索構(gòu)建政府公租房和市場(chǎng)租賃房相結(jié)合的“大租賃”新平臺(tái)，促進(jìn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，形成對(duì)商品房銷售市場(chǎng)的有效補(bǔ)充。

　　2017年8月3日

　　北京市住建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會(huì)公開征求意見，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓給首次購房人，滿足無房家庭住房剛需。與保障房不同的是，滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，購房人也可按市場(chǎng)價(jià)格購買政府份額，獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。

　　2017年8月4日

　　江蘇省發(fā)文，南京、蘇州、無錫、常州、徐州、揚(yáng)州等6個(gè)城市，開展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作，并將逐步建立購租并舉住房制度。

　　2017年8月5日

　　成都市政府辦公廳印發(fā)了《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》，到2017年年底組建或改建3至4家國(guó)有住房租賃公司；到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家；而個(gè)人出租住房的，由按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。