海外置業(yè)資產(chǎn)安全最重要 看看需要了解的那些“坑”

　　原標(biāo)題：海外置業(yè) 資產(chǎn)安全最重要

　　“泰國(guó)普吉島的度假房，很多東北老人都在那里長(zhǎng)居，因?yàn)闊o(wú)論是氣候還是生活成本，都非常適合養(yǎng)老”、“馬來(lái)西亞吉隆坡的房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)，如果辦了第二家園計(jì)劃，一個(gè)指標(biāo)可以帶雙方父母、子女一起擁有居住權(quán)”、“日本房地產(chǎn)市場(chǎng)即將走出低谷，現(xiàn)在是最好的抄底期”……不知從何時(shí)起，很多也許一次國(guó)門都沒(méi)有出過(guò)的人，已經(jīng)開始成為無(wú)數(shù)海外地產(chǎn)的潛在買家。

　　一線城市房?jī)r(jià)高企、子女教育需求、資產(chǎn)配置潮流等等因素，都是海外地產(chǎn)崛起的重要原因，海外買房已經(jīng)不是億萬(wàn)身家人士成功的標(biāo)配，幾百萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元的海外房產(chǎn)已經(jīng)慢慢滲透至“世界那么大，想出去看看”的小康人家。

　　據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，中國(guó)購(gòu)房者關(guān)注的目的地發(fā)生了變化。2015年和2016年，最受中國(guó)人歡迎的目的地為美國(guó)、澳大利亞、加拿大和英國(guó)，而今年排名前四的國(guó)家依次為美國(guó)、澳大利亞、泰國(guó)和加拿大，而馬來(lái)西亞、韓國(guó)亦排名前列。

　　但是，與風(fēng)風(fēng)火火的海外置業(yè)如影隨形的，是無(wú)處不在的“坑”，輕的也許是本以為買房便可移民卻沒(méi)有落實(shí)，承諾的回報(bào)率達(dá)不到，重的則是不了解當(dāng)?shù)卣叨つ客顿Y造成血本無(wú)歸。因此，專家建議，海外置業(yè)最重要的是保證資產(chǎn)的安全性。

　　泰國(guó)買房 異軍突起

　　近年來(lái)，去泰國(guó)旅游成了不少國(guó)人休假的關(guān)鍵詞，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年到泰國(guó)旅游的中國(guó)游客人數(shù)達(dá)到了877萬(wàn)人次，并為泰國(guó)帶來(lái)了856億人民幣的收入。美麗的風(fēng)景、享樂(lè)式的生活習(xí)慣、適中的飛行距離以及相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，這一切讓泰國(guó)成為全球熱門旅行目的地的同時(shí)，也成了海外投資置業(yè)的新風(fēng)口。

　　泰國(guó)正在成為最受中國(guó)購(gòu)房者關(guān)注的海外置業(yè)國(guó)家之一。在上周剛剛結(jié)束的北京秋季房展上，泰國(guó)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)咨詢量和成交量都明顯上升，成為繼美國(guó)、澳大利亞之后的第三大熱門投資國(guó)家。北京房展組委會(huì)海外部總監(jiān)魏克非表示，泰國(guó)的房產(chǎn)投資非常多元化，如曼谷的精裝公寓、普吉島的度假公寓，既可用于度假自住，亦可出租獲利，都是非常好的投資選擇。并且由于泰國(guó)的公寓配套非常完善，泳池、健身房、桑拿甚至車位很多都是免費(fèi)的，加上物業(yè)管理的完善使得泰國(guó)成為參展購(gòu)房人重點(diǎn)關(guān)注的海外國(guó)家。

　　房展數(shù)據(jù)上看，今年迄今，澳大利亞的詢問(wèn)量同比下降9.7了%，美國(guó)下降了18.4%，而泰國(guó)增長(zhǎng)了154.9%。中國(guó)人最熱衷投資的泰國(guó)城市為芭提雅、曼谷、普吉島和清邁。統(tǒng)統(tǒng)都是泰國(guó)的主要旅游目的地。

　　實(shí)際上，國(guó)人開始關(guān)注并購(gòu)買泰國(guó)房產(chǎn)背后的邏輯當(dāng)然不僅僅是因?yàn)樘﹪?guó)迷人的自然景觀和美食，泰國(guó)房產(chǎn)出現(xiàn)“爆買”還與一個(gè)升值的預(yù)期有非常大的關(guān)系。

　　北京房拍拍投資顧問(wèn)有限公司首席執(zhí)行官周磊對(duì)北青報(bào)記者表示，曼谷的地價(jià)近年來(lái)暴漲了好幾倍，投資泰國(guó)房產(chǎn)已炙手可熱。因?yàn)樵谔﹪?guó)買房包含了精裝修，房子按使用面積計(jì)算，門檻低至三、五十萬(wàn)人民幣等因素，加上一帶一路政策的推動(dòng)，和泰國(guó)自身軌道交通發(fā)展迅速、人口紅利、醫(yī)療教育豐富等諸多原因，都使得泰國(guó)成為海外投資新寵兒。

　　以泰國(guó)為例 看看置業(yè)前需要了解的那些“坑”

　　面對(duì)如此多的好處，泰國(guó)置業(yè)吸引力十足，但需要重點(diǎn)提醒購(gòu)房人的是，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)畢竟與我們熟悉的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)千差萬(wàn)別，投資海外項(xiàng)目切忌單方面信任中介或代理商的一面之詞，沒(méi)有做足功課就盲目投資。

　　周磊向北青報(bào)記者表示，泰國(guó)確實(shí)是處于房產(chǎn)上升期的國(guó)家，但并不意味著國(guó)內(nèi)購(gòu)房人可以像十年前在北京買房那樣閉著眼隨便選。他自身公司就代理開發(fā)有泰國(guó)的項(xiàng)目，都會(huì)提前像購(gòu)房人詳解購(gòu)買泰國(guó)房子可能遇到的問(wèn)題。

　　第一、投資泰國(guó)最重要的就是切忌買到無(wú)證房。

　　海外購(gòu)房者普遍是投資需求，投資買房最重要的不是升值而是資產(chǎn)安全。因此，在選擇泰國(guó)項(xiàng)目上，能夠保證順利施工，并完工的項(xiàng)目是選擇投資的第一步。

　　周磊介紹到，由于泰國(guó)只允許外國(guó)人購(gòu)買公寓產(chǎn)品，因此這類公寓在建設(shè)之初都需要獲得EIA證，中文簡(jiǎn)稱就是環(huán)境影響評(píng)估，只有獲得了這個(gè)證才能建房并且銷售。當(dāng)然這個(gè)證的獲取難度也是比較大，由于近年來(lái)中國(guó)購(gòu)房人的涌入，不少泰國(guó)項(xiàng)目都是在沒(méi)有EIA證的情況下，就提前進(jìn)入中國(guó)開始預(yù)售，這樣就有很大的風(fēng)險(xiǎn)了，很可能你掏錢買的房最后根本建不起來(lái)，成為類似國(guó)內(nèi)的爛尾項(xiàng)目。因此投資泰國(guó)，項(xiàng)目方是否獲得了EIA證是購(gòu)房人在掏錢之初就要調(diào)查清楚的。

　　周磊也補(bǔ)充提醒道，目前在國(guó)內(nèi)銷售的曼谷公寓項(xiàng)目魚龍混雜，絕大多數(shù)都沒(méi)有EIA證，相比曼谷，普吉島、芭提雅這樣的旅游城市，EIA證相對(duì)更容易辦理。

　　第二、謹(jǐn)慎提防買到土地抵押給銀行的項(xiàng)目。

　　周磊表示，泰國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)相當(dāng)于早期的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，處于高速發(fā)展的初期，大小開發(fā)商混雜，實(shí)力也各不相同。有不少的小開發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的土地因?yàn)闆](méi)有足夠資金支持，不得已將土地抵押給了銀行，然后就拿著做好的樓市、PPT到國(guó)內(nèi)圈錢，靠這筆錢再去贖回土地，這就給投資者帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。因此，投資泰國(guó)項(xiàng)目，最好選擇大開發(fā)商或者提前做足功課，查明項(xiàng)目的土地是否被銀行抵押。

　　第三，泰國(guó)房子的價(jià)格差異很大，置業(yè)前要對(duì)周邊價(jià)格了解清楚。

　　周磊表示，現(xiàn)在來(lái)國(guó)內(nèi)銷售的泰國(guó)公寓項(xiàng)目，很多都會(huì)告訴投資人項(xiàng)目位置極好，靠近地鐵站5分鐘，價(jià)格比周邊低30%等等。這可能是事實(shí)，但卻并非是泰國(guó)開發(fā)商千里迢迢來(lái)華，好心賣給我們低價(jià)實(shí)惠房子，而是因?yàn)樘﹪?guó)房子在地鐵沿線之間的差異非常大。

　　周磊舉例道，比如泰國(guó)曼谷，最值錢的公寓能達(dá)到15萬(wàn)人民幣/平方米，最便宜的甚至只有1萬(wàn)元/平方米出頭，價(jià)格差異非常大。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，橫穿曼谷東西線的輕軌是曼谷交通的主干線，沿線房子價(jià)格最高，尤其是靠近市中心和商業(yè)地段的站點(diǎn)，附近價(jià)格甚至不低于北京上海等一線城市。但支線地鐵站周邊，價(jià)格則可能回落很多。所以有的來(lái)華推薦的項(xiàng)目方會(huì)聲稱自己項(xiàng)目靠近地鐵，只需要坐幾站地就到達(dá)核心區(qū)，價(jià)格會(huì)便宜很多等等，并不是來(lái)讓國(guó)人撿漏，而是因?yàn)榈罔F站點(diǎn)之間的價(jià)格差異非常大。所以購(gòu)房之前也要充分了解周邊的價(jià)格，做到心里有數(shù)。

　　你買的房遠(yuǎn)遠(yuǎn)貴于當(dāng)?shù)貎r(jià)格 高額包租收益亦不可全信

　　海外置業(yè)，一定要在對(duì)該國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)充分了解后再下手，才是投資海外房產(chǎn)最安全的方式。

　　馬來(lái)西亞華人艾倫是吉隆坡一位資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。他目睹了眾多開發(fā)商以及中介公司“忽悠”中國(guó)人買房的案例。

　　“馬來(lái)西亞政府為了避免房?jī)r(jià)暴漲，影響到本國(guó)人的居住問(wèn)題，一般對(duì)房?jī)r(jià)漲幅都有明確限制，每年不許超過(guò)一個(gè)相對(duì)較低的百分比，而對(duì)于外國(guó)人買房，則有嚴(yán)格價(jià)格要求，那就是不得低于價(jià)值200萬(wàn)人民幣。比如我所在的區(qū)的公寓二手房，如果當(dāng)?shù)厝速I，價(jià)格很便宜，但如果是外國(guó)人，價(jià)格必須在200萬(wàn)人民幣以上”，艾倫說(shuō)。

　　因此，馬來(lái)西亞的社區(qū)就會(huì)出現(xiàn)同區(qū)不同價(jià)的現(xiàn)象，很多當(dāng)?shù)厝税讯址抠u給外國(guó)人，然后拿著錢還可以買到自己更喜歡的房子。

　　而很多中介提到的高回報(bào)，更得小心。周磊表示，單論投資收益來(lái)說(shuō)，近年來(lái)房產(chǎn)增值最快的就是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，期待海外房產(chǎn)像國(guó)內(nèi)那樣急速增值是不現(xiàn)實(shí)的，但合理的投資是可以實(shí)現(xiàn)保值增值和跑贏通脹的。

　　目前的海外公寓市場(chǎng)，尤其是亞洲一些國(guó)家，很多項(xiàng)目都承諾包租甚至宣傳能達(dá)到年化10%個(gè)點(diǎn)以上的增值收益，這些如同天上掉餡餅的美事，絕大多數(shù)都是難以實(shí)現(xiàn)的。

　　周磊表示，由于海外地產(chǎn)很多都是在旅游國(guó)家，熱點(diǎn)城市房子的出租收益確實(shí)比較高，租售比也高于國(guó)內(nèi)，但年化10個(gè)點(diǎn)的出租收益還是很不現(xiàn)實(shí)的，如果開發(fā)商推薦是承諾了高出租收益的，那你就要小心了，很可能這個(gè)項(xiàng)目賣給國(guó)內(nèi)投資者的售價(jià)是高于本地的。

　　“比如在曼谷，正常的出租5個(gè)點(diǎn)的年化收益還是有的，芭提雅、普吉島的出租收益會(huì)更高一些，但再高就不現(xiàn)實(shí)了。“周磊表示泰國(guó)房子之所以便宜主要是因?yàn)樘﹪?guó)人曾經(jīng)習(xí)慣于租房和享受生活，不愿意買房，而如今這種趨勢(shì)在發(fā)生改變，泰國(guó)人也開始自己購(gòu)房了，因此租金價(jià)格會(huì)有所波動(dòng)，房?jī)r(jià)則出現(xiàn)上漲。

　　除此之外，在海外投資買房，項(xiàng)目方承諾貸款的也大多不容易實(shí)現(xiàn)。

　　比如泰國(guó)，據(jù)了解，曾經(jīng)國(guó)人在泰國(guó)買房是可以貸款的，首付30%以外，通過(guò)中國(guó)銀行(泰國(guó))和中國(guó)工商銀行(泰國(guó))推出的相關(guān)貸款服務(wù)，能夠?qū)崿F(xiàn)貸款買房，但如今，由于匯率市場(chǎng)的變化，國(guó)內(nèi)銀行控制資金外流，已經(jīng)暫停了泰國(guó)買房的貸款服務(wù)，而泰國(guó)本地暫時(shí)沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)投資者提供貸款服務(wù)，因此當(dāng)前泰國(guó)置業(yè)大部分以全款為主，也有和項(xiàng)目方協(xié)商，采取分期付款的方式，簽訂合同時(shí)首付一部分，余款交房付清的。因此周磊提醒到，無(wú)論是泰國(guó)置業(yè)還是其他國(guó)家的海外置業(yè)，投資者都應(yīng)提前做足功課，盡量保證投資安全，另外也盡量找國(guó)內(nèi)代理的大公司和泰國(guó)本地的大型上市公司進(jìn)行交易，避免出現(xiàn)不必要的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

　　世界那么大 千萬(wàn)別上當(dāng)

　　在海外置業(yè)的過(guò)程中，還有一些必須要了解的常識(shí)。

　　首先，購(gòu)房和移民拿綠卡，一定要分開對(duì)待。

　　在海外置業(yè)的人群中，不少購(gòu)房者是為了拿綠卡，希望購(gòu)買房產(chǎn)以后則能獲得外國(guó)居留的資格。但事實(shí)上，基本上所有西方的發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)、澳洲、加拿大、英國(guó)等都不存在買房移民的政策。南歐部分國(guó)家如希臘、西班牙、葡萄牙等，為緩解經(jīng)濟(jì)低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策。但此類項(xiàng)目移民也有一定的門檻要求，比如語(yǔ)言、資產(chǎn)數(shù)量，并不只是簡(jiǎn)單的買了房子就能馬上移民，因此買家在買房前一定要先了解清楚當(dāng)?shù)氐囊泼裾摺?/p>

　　國(guó)外與國(guó)內(nèi)存在的買房贈(zèng)送戶口的行為不同。在部分國(guó)家，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家，各國(guó)政府將房產(chǎn)認(rèn)定為投資開發(fā)項(xiàng)目，而且一般不與移民掛鉤。比如在美國(guó)與加拿大購(gòu)買房產(chǎn)就不代表可以移民；澳大利亞購(gòu)房同樣不等于移民，而是只能在申請(qǐng)移民時(shí)予以加分。澳大利亞政府還規(guī)定，不是本國(guó)居民只能購(gòu)買新建住宅，包括還未建成的期房及建成后12個(gè)月未經(jīng)出租的現(xiàn)房。

　　其中葡萄牙政府規(guī)定在葡萄牙購(gòu)買50萬(wàn)歐元以上的房產(chǎn)即可辦理臨時(shí)永居卡，而在西班牙，外國(guó)人只要購(gòu)買西班牙主權(quán)債務(wù)或房產(chǎn)，也可以獲得居留許可，但是這兩個(gè)國(guó)家的前提是通過(guò)語(yǔ)言考試，考試采用西班牙語(yǔ)和葡萄牙語(yǔ)，通過(guò)者不多。

　　其次，并不是買了海外房子女就可以挑選學(xué)校。

　　對(duì)于不少中國(guó)家庭來(lái)說(shuō)，移民國(guó)外的主要目的就是在于讓子女接受國(guó)外的先進(jìn)教育。而大量的海外房產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)，也將教育資源作為核心賣點(diǎn)之一推出各種教育地產(chǎn)主題的海外樓盤。

　　其實(shí)國(guó)外是沒(méi)有教育地產(chǎn)這種說(shuō)法的，主要是被國(guó)內(nèi)一些中介根據(jù)國(guó)人習(xí)慣性的買房思維炒起來(lái)的。在美國(guó)，國(guó)外公立學(xué)校雖然也是實(shí)行就近入學(xué)的方式，但是入學(xué)條件并不與購(gòu)房落戶掛鉤。即使家長(zhǎng)在學(xué)校對(duì)應(yīng)片區(qū)內(nèi)沒(méi)有房產(chǎn)也不要緊，租住的房子也能辦理入學(xué)。

　　但同時(shí)，所謂教育地產(chǎn)用于出租是有一定優(yōu)勢(shì)的，有些地方學(xué)校比較多，學(xué)生和家長(zhǎng)租房的比例比較大，用于出租會(huì)有客源保證，并且租金也會(huì)高于其他同類房產(chǎn)。

　　第三，你買房的錢真能轉(zhuǎn)到海外嗎？

　　有數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)70%的國(guó)人在海外購(gòu)房時(shí)都會(huì)采用現(xiàn)金付款的方式，但是根據(jù)現(xiàn)行的《外匯管理?xiàng)l例》，每人每年兌換外匯的上限為5萬(wàn)美元，所以現(xiàn)金購(gòu)房者都會(huì)透過(guò)借用親戚朋友的身份證來(lái)兌換外匯。例如有購(gòu)房者想要為美國(guó)一棟80萬(wàn)美元一次性現(xiàn)金付款，可能需要?jiǎng)佑贸^(guò)16個(gè)身份證來(lái)兌換美元。

　　近期，路透社消息稱，外管局上海分局被曝下發(fā)通知，要求各家銀行對(duì)可能的分拆交易提高警惕，必要時(shí)拒絕購(gòu)匯申請(qǐng)。這意味著從前的現(xiàn)金購(gòu)房者習(xí)慣使用的螞蟻搬家等購(gòu)房方式在將來(lái)可能面臨著一旦發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人就會(huì)被拉進(jìn)關(guān)注名單，禁止外匯交易以及匯款的窘境。

　　目前，合法的海外置業(yè)四種方式分別是國(guó)內(nèi)由銀行提供，以人民幣形式離岸，到當(dāng)?shù)卦儋?gòu)匯的業(yè)務(wù)；已經(jīng)進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)中介公司的委托付款；銀行以及金融機(jī)構(gòu)提供的內(nèi)存外貸；通過(guò)投資基金購(gòu)置海外房產(chǎn)。

　　第四，不良中介隱瞞額外費(fèi)用。

　　在海外買房涉及很多費(fèi)用，但往往為了集聚客戶，中介開始都不說(shuō)，讓客戶覺(jué)得性價(jià)比很高，等到了真交易的時(shí)候客戶才醒過(guò)味來(lái)。比如，美國(guó)當(dāng)?shù)卣魇盏亩悇?wù)服務(wù)費(fèi)、貸款稅等加起來(lái)又是兩三千美元。有統(tǒng)計(jì)稱，在美國(guó)買房，購(gòu)房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般累計(jì)占房?jī)r(jià)的3%至5%。一般來(lái)說(shuō)，在美國(guó)買一套房產(chǎn)，要付給中介2萬(wàn)元至3萬(wàn)元看房保證金、3.3萬(wàn)元差旅費(fèi)、看樓誠(chéng)意金2.5萬(wàn)元至5萬(wàn)元(若一家大小前往，則可高達(dá)10萬(wàn)元)，機(jī)票和酒店費(fèi)用另計(jì)。再加上必要的律師費(fèi)、驗(yàn)房費(fèi)、稅費(fèi)等，房?jī)r(jià)之外的額外費(fèi)用其實(shí)也是一筆不小的開支。

　　本版文/本報(bào)記者 李桁