美華人小區(qū)分租屋糾紛多 屋主定期查看防患未然

　　中國(guó)僑網(wǎng)1月30日電 據(jù)美國(guó)《世界日?qǐng)?bào)》報(bào)道，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年扶搖直上，吸引大批中國(guó)買家。不少中國(guó)投資人到美國(guó)投資房地產(chǎn)，遙控管理出租房屋，使得愈來愈多的二房東應(yīng)運(yùn)而生，但引發(fā)種種問題卻始料未及，尤其一旦發(fā)生惡性事件，房主可能不賺反賠，后患無窮。

　　地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和法律人士表示，雖然美國(guó)法律非常保護(hù)房客隱私，但房東還是有方法對(duì)房客的居住情況進(jìn)行有效管理，比如在簽訂合約時(shí)標(biāo)明，每月可檢查居住情況，或以每年檢查消防和一氧化碳標(biāo)準(zhǔn)的名義，要求房客開門接受安全檢查。上門和不上門相差很大，長(zhǎng)期放任，很可能最后變成不可收拾的局面。

　　資深華人地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)阮秉森表示，近年不少中國(guó)投資者在南加購(gòu)買房子后出租，由于本人長(zhǎng)期不在美國(guó)，房屋委托朋友或熟人幫忙出租。據(jù)他了解，前些年不少投資屋變成了家庭旅館和月子中心，現(xiàn)在不少變成了更短期的Airbnb，人口流動(dòng)非常大，管理更復(fù)雜。

　　由于房主長(zhǎng)期不在美國(guó)，對(duì)自家房屋出租情況根本不了解，當(dāng)他們偶爾回到美國(guó)時(shí)，可能會(huì)被房客的隱私權(quán)擋在外面，無從知道房客居住情況。即便是房客變成了二房東，改變房子內(nèi)部原貌、租客成群，也難以得知。

　　巴沙迪那市資深律師郝琦表示，美國(guó)法律與合約密切相關(guān)。在加州，只要房東合約同意，房客可以將房子另租他人。但如果牽扯到房屋改建、擴(kuò)建與租客有關(guān)，情況則會(huì)變得復(fù)雜。

　　她表示，阿罕布拉日前發(fā)生的命案，受害人家屬不但可以向涉嫌本案的二房東提出法律訴訟，大房東也可能難逃民事訴訟。將1400平方呎房子改成八個(gè)房間，車庫(kù)隔成三個(gè)房間的做法，除了命案本身的刑事責(zé)任外，將會(huì)因命案引來市府對(duì)非法改建隔間改建追究責(zé)任。而由于眾多房間出租產(chǎn)生的商業(yè)收入，也將會(huì)引來稅務(wù)部門稽查。如果二房東是在大房東不知情下自行改建和出租，則二房東違反合約，大房東責(zé)任會(huì)減少一些。而如果大房東對(duì)二房東的改建知情，不管不報(bào)放任為之，則責(zé)任更大。

　　不過資深保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)林戴維認(rèn)為，在該命案中，無論大房東還是二房東都會(huì)被牽連進(jìn)去，但最倒霉的是大房東。加州房屋責(zé)任險(xiǎn)，通常只保一定數(shù)量的出租房屋和房客，如果房主同住的話，房客不能超過三戶不同人家。華人小區(qū)將出租屋改成分租屋而引發(fā)的失火和刑事糾紛等事件屢見不鮮，保險(xiǎn)理賠調(diào)查發(fā)現(xiàn)很多房屋都是在沒有得到法律許可的情況下，非法改建。

　　林戴維表示，保險(xiǎn)公司提供給民眾的普通房屋保險(xiǎn)不會(huì)承包短期出租屋，而包括家庭旅館、月子中心、Airbnb等，均屬于租約不超過一年的短期Boarding House租約，這種短期出租賺錢的房屋一旦發(fā)生意外，包括偷盜、傷害、謀殺等，保險(xiǎn)公司將不會(huì)理賠。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司明文規(guī)定房屋保險(xiǎn)不覆蓋此類商業(yè)行為，如果民眾非法出租則屬于欺詐，房屋保險(xiǎn)不會(huì)理賠。大房東通常會(huì)有房屋責(zé)任險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司頂多會(huì)延伸大房東的部分責(zé)任險(xiǎn)，以支付其部分法律費(fèi)用。

　　郝琦特別提醒房東，美國(guó)法律相當(dāng)保護(hù)房客，中國(guó)民眾在美投資出租房屋，一定要了解美國(guó)法律，比如房客不交租金，至少要兩個(gè)月才能驅(qū)逐，且租金收不回來。所以房東本人不在美國(guó)的話，最好尋求專業(yè)人士幫助。而很多人委托友管理出租房屋，一旦引發(fā)安全衛(wèi)生等問題甚至暴力事件，得不償失。(楊青)