加州頒新法：居民后院可建房賺錢 惠及華人新移民

　　中國(guó)僑網(wǎng)7月13日電 據(jù)美國(guó)《僑報(bào)》報(bào)道，在美國(guó)，華人群體的勤奮和智慧是有目共睹的，精打細(xì)算的生活理念，更使華人不斷從自己的生活環(huán)境中挖掘出生財(cái)之道。自從2017年加州頒布了新法規(guī)之后，許多華人開(kāi)始光明磊落地利用自家空間建房賺錢，還服務(wù)了不少新移民。

　　ADU新法惠及加州居民

　　“獨(dú)立的居住單位”這一個(gè)新的法律概念，是2017年1月1日加州政府頒布的新法規(guī)，其中將此前居民住宅中后院“招待居室”(Guest House)、給父母居住的房屋(Mother-in Law House)等等歸納為一個(gè)統(tǒng)一的概念——附屬居住單位(Accessory Dwelling Unit, ADU)。根據(jù)加州ADU的新法規(guī)， ADU的具體定義為，在有獨(dú)立地權(quán)的土地基礎(chǔ)上，合法地增加另一個(gè)居住單位，也叫“獨(dú)立的居住單位”。

　　洛杉磯華人建造師何先生表示，在加州尚未頒布ADU法規(guī)之前，不少華人為了增加家庭“房屋”收入，在自家的后院建房，或者將車庫(kù)改造成居住單位，其中設(shè)有爐灶、衛(wèi)生間等生活必備設(shè)施，并設(shè)有獨(dú)立于主房子的大門，這么一來(lái)便可以將這樣的獨(dú)立居室出租給需要的人，賺取一定的租金。但在此前林林總總的獨(dú)立屋中，很多在防火、防震以及居住安全方面都有漏洞。從城市管理角度上來(lái)說(shuō)，也嚴(yán)重影響了城市的市容市貌。

　　“隨著近些年來(lái)，加州經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，人口的不斷增加，且房租價(jià)格也在不斷上漲，加州近些年住房的供需矛盾也越來(lái)越嚴(yán)重，因此加州在2017年頒布了關(guān)于獨(dú)立屋建造的新法規(guī)，讓大家有據(jù)可循，可以將車庫(kù)或者在自家后院合法合規(guī)地改造和建造獨(dú)立屋?！焙蜗壬f(shuō)。

　　專家：切忌自行建造房屋

　　何先生建議道，切忌自行改造，因?yàn)槟菢雍苡锌赡軣o(wú)法達(dá)到所在城市政府的審核標(biāo)準(zhǔn)，幾個(gè)月前，來(lái)自圣蓋博谷地區(qū)的一位華人物主曾前來(lái)咨詢，他本以為把車庫(kù)改造成獨(dú)立屋在技術(shù)上并不是一件多么的難的事情，車庫(kù)中原有的洗衣房管道，只需要稍作調(diào)整，再加上櫥柜、灶臺(tái)以及一些生活用品就可以拿來(lái)出租了，但是據(jù)鄰居說(shuō)還需要找人畫圖紙，還要拿到市政府去審批，這么復(fù)雜工程程序是否一定要遵從？

　　“當(dāng)時(shí)，我給出的答案是肯定的，的確ADU在技術(shù)上并不是一個(gè)復(fù)雜、繁冗的過(guò)程，但之所以政府要將這一行為合法化，目的在于希望增強(qiáng)管理和規(guī)范，畢竟讓人來(lái)居住的房子與僅僅停放車輛或是用來(lái)儲(chǔ)物的房屋是不一樣的，試想萬(wàn)一起火、地震，可這些ADU沒(méi)能達(dá)到一定防火、抗震要求的話，是一定的會(huì)出問(wèn)題的，而且很多從車庫(kù)改造而來(lái)的ADU很多也都是沒(méi)有增加過(guò)保溫層的?！币虼耍绻蠹蚁胪ㄟ^(guò)加建AUD而后出租來(lái)獲得一筆收入的話，一定要遵從建筑規(guī)范來(lái)做。

　　申請(qǐng)加建的具體步驟包括，屋主先要將改造的獨(dú)立屋的圖紙畫出來(lái)，標(biāo)明已經(jīng)進(jìn)行合規(guī)的處理，例如有防火、防震、保溫等處理，持此向政府遞交申請(qǐng)。通常，如果政府認(rèn)為圖紙上標(biāo)識(shí)的內(nèi)容合規(guī)、符合顯示情況且標(biāo)識(shí)都很詳盡的話，政府則有可能在不經(jīng)實(shí)地檢查的情況下審批通過(guò)該ADU建造申請(qǐng)。

　　通過(guò)情況下，政府都會(huì)派出專員到家中進(jìn)行核查，例如：檢查一下房屋下水道的情況、抗震設(shè)計(jì)是否充足合理等等，同時(shí)，政府也很有可能會(huì)給出進(jìn)一步的整改意見(jiàn)，把不盡完善的地方進(jìn)一步完善。

　　對(duì)此，何先生建議，既然目前加州出臺(tái)了ADU法規(guī)，不僅允許合法加建獨(dú)立屋，還允許此前那些非法加建的房屋進(jìn)行合法改造，那么就希望那些愿意通過(guò)獨(dú)立屋出租收入，從“自家后院掘金”的華人朋友們，將自己已經(jīng)建好的獨(dú)立屋進(jìn)行規(guī)范化，這既是對(duì)日后居住于此的承租人的一種人身和健康的保障，更是規(guī)避將來(lái)很有可能會(huì)發(fā)生的政府問(wèn)責(zé)罰款。

　　原有非法加建也可合法化

　　根據(jù)加州ADU加建規(guī)定，在ADU中必須設(shè)有完全功能的廚房和衛(wèi)生間，因而便要求加建房屋的排水管道必須符合所要求的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)需要從原有的房屋分出一些ADU可以使用的管道便會(huì)涉及到很多改動(dòng)，以前的在沒(méi)有政府協(xié)助和審批的情況下，屋主通常也只是由著施工方的設(shè)計(jì)和安排去做，很多情況下也都為日后留下了不少安全隱患。所以在此過(guò)程中希望大家務(wù)必聘請(qǐng)專業(yè)、經(jīng)加州政府認(rèn)證的施工方、建筑師、工程師來(lái)把關(guān)。另外，由于現(xiàn)行ADU法規(guī)已經(jīng)出臺(tái)，那么希望大家不要再自行聘請(qǐng)工人在家里的偷偷加建，因?yàn)檫@種行為一旦被發(fā)現(xiàn)，日后再希望將其合法化，成本是非常之高的。

　　另外一個(gè)與需要與政府積極配合的原因是，政府針對(duì)建造的很多要求、規(guī)范是住戶、甚至很多施工部門所不清楚和沒(méi)有想到的，例如：所有的在一樓的臥室中，必須設(shè)有窗戶，且逃生窗可開(kāi)啟的凈面積不得小于的5.0平方英尺，如果是二層的話，逃生窗可開(kāi)啟的凈面積不得小于5.7平方英尺，但是有些居民家中的窗戶是推拉窗，那么這樣的話凈開(kāi)啟面積則只有一半，那么這么一來(lái)很多的房屋便又是不合規(guī)的了，這些細(xì)節(jié)都是要在交到政府的平面圖中反應(yīng)出來(lái)的，政府派來(lái)的專員也會(huì)著重關(guān)注這些與人身安全息息相關(guān)的細(xì)節(jié)，其中包括這些可開(kāi)啟面積的凈寬度，凈高度。這種情況下倘若民眾頂風(fēng)作案，擅自率先建造之后，被政府指出類似細(xì)節(jié)不合乎規(guī)定的話，要求拆除、重裝的成本是很高的，因?yàn)椴鹦?、重裝窗戶的話，房屋的主題結(jié)構(gòu)、內(nèi)外粉刷、石膏板以及抗震設(shè)計(jì)都要改動(dòng)，這個(gè)成本是相當(dāng)高的 。

　　后院建房易出租賺錢難

　　改建的工程不易，出租經(jīng)營(yíng)更是不易，曾經(jīng)華人社區(qū)在過(guò)去的幾十年中 “家庭旅館經(jīng)營(yíng)”、“分房出租”等話題既普遍又飽受爭(zhēng)議，由于并非同一家人而同住一個(gè)屋檐下所引起的社區(qū)和治安矛盾、糾紛甚至惡性事件也是屢見(jiàn)不鮮。

　　南加州地區(qū)圣蓋博市(San Gabriel)的華人市長(zhǎng)廖欽和(Chin Ho Liao)則表示： “此前，一個(gè)來(lái)自北加州的華人小伙子，來(lái)南加找工作，頂著不小的生活壓力，入住了一家分租的家庭小旅館，不久便和二房東的太太發(fā)生了口角，盛怒之下竟然用菜刀砍傷了二房東的太太，好在傷勢(shì)不重沒(méi)有鬧出人命。不過(guò)正是因?yàn)檫@種惡性事件頻繁發(fā)生，讓這種分租、出租式的經(jīng)營(yíng)和生活混雜在一起模式一直以來(lái)也是飽受爭(zhēng)議?！?/p>

　　阿罕布拉市市長(zhǎng)沈時(shí)康(Stephen Sham)表示，關(guān)于私人住宅加件的問(wèn)題，從建筑法規(guī)的角度來(lái)說(shuō)，很難簡(jiǎn)單按照房屋大小以及臥室數(shù)量一概而論，不過(guò)最基本的規(guī)定是：臥室不能沒(méi)有窗戶；車庫(kù)不能改建成臥室；加蓋洗手間時(shí)下水道是必要考慮因素；所有房間的逃生通道必須暢通；房間門打開(kāi)時(shí)，不會(huì)影響其他房間。

　　此外，關(guān)于一個(gè)住宅內(nèi)的合法住戶，沈時(shí)康表示：“按照現(xiàn)有規(guī)定，獨(dú)立屋除了房東以外，最多還可以另租給兩個(gè)沒(méi)有家庭關(guān)系的人住，他們既可以是兩個(gè)獨(dú)立的人，也可以是兩對(duì)夫妻。然而，在實(shí)際操作中，政府只有接到檢舉信，執(zhí)法部門才會(huì)去檢查。但如果屋主不配合，不讓人進(jìn)屋，執(zhí)法人員也不得擅自闖入。有時(shí)，即便是執(zhí)法人員進(jìn)入了房屋，但如果他們堅(jiān)持宣稱彼此都是親戚，執(zhí)法人員也拿他們沒(méi)有辦法。

　　因而，面對(duì)執(zhí)法實(shí)際操作困難的問(wèn)題，城市能做到的只有間接規(guī)范，例如限制每一戶家庭購(gòu)買夜間在路邊停車的停車證數(shù)量，以此控制每一戶居住人口。但在阿市這個(gè)例子中，住客雖然多，他們都將車停在院子后面，這樣一來(lái)，城市又變得無(wú)計(jì)可施?！?完)