往年經(jīng)典案例-陳某房屋買賣合同糾紛案

　　案例提供：詹禮愿

　　一、案件簡介

　　2008年5月23日，陳某經(jīng)A(中國)房地產(chǎn)顧問有限公司介紹，在給予江某、謝某等人中介費(好處費)人民幣60萬元以后，認(rèn)購了B公司開發(fā)的廣州市Y中心大樓甲室與乙室，其后簽署《【Y中心大樓】認(rèn)購書》，約定陳某認(rèn)購廣州市Y中心大樓甲室，建筑面積約為600.45平方米，認(rèn)購價6004500元；認(rèn)購廣州市Y中心大樓乙室，建筑面積10422.05平方米，采購價10420500元。以上兩份認(rèn)購書“出售方(蓋章)”處均有B公司印章。根據(jù)該認(rèn)購書精神，陳某先后向B公司支付了購房定金3000000元。之后由于B公司與陳某未能根據(jù)《認(rèn)購書》簽訂《商品房買賣合同》，B公司提出以面積較小，但更具有市場價值的同址首層01F單元進(jìn)行替換，并將已付的定金3000000元轉(zhuǎn)為用于購買此01F單元。其后陳某于2008年12月8日簽訂了《【Y中心大樓】意向購買咨詢書》。約定如B公司不能在簽署該咨詢書后100天內(nèi)獲得首層01F單元間隔申請審批，并具備簽署《商品房買賣合同》資格，則應(yīng)將收取的定金無息退回，并支付訂金20%的違約金。之后，B公司將前述三份共計3000000元訂金收據(jù)原件回收，換發(fā)一張3000000元的樓款收據(jù)。

　　2009年5月10日，由于始終無法簽訂正式的《商品房買賣合同》，C公司與陳某、黃某簽訂《退樓還款擔(dān)保協(xié)議書》。約定甲、乙、丙三方就乙方解除其與B公司于2008年12月8日簽訂的《意向購買咨詢書》，C公司分三期向陳某退還購房款3000000元，并賠償違約金600000元；黃某為C公司的協(xié)議責(zé)任提供擔(dān)保。但該協(xié)議簽訂后，C公司及黃某均未履行退款及支付違約金的責(zé)任。于是陳某以B公司、C公司以及黃某作為被告，提起民事訴訟。

　　在庭審中，原、被告各方均同意確認(rèn)《【Y中心大樓】意向購買咨詢書》及首層01F單元首期樓款3000000元收據(jù)中“廣州B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”字樣印章并非B公司印章所蓋，而B公司辯稱兩份《【Y中心大樓】認(rèn)購書》雖然印章是其公司印章，但為空白認(rèn)購書。原告稱兩份認(rèn)購書、《【Y中心大樓】意向購買咨詢書》及收據(jù)均為在Y中心大樓首層售樓部簽訂及取得，且其是在看到2008年X月X日某報紙刊登的“Y中心大樓”廣告中列明該項目投資商為“C公司投資”等信息才進(jìn)行認(rèn)購的。另，因B公司和C公司是分別與原告簽訂相關(guān)合同，因此法院對原告釋明該兩被告并不具備共同向原告承擔(dān)退款責(zé)任的法律關(guān)系，故原告表示選擇被告B公司承擔(dān)退款和支付違約金的責(zé)任。

　　二、法院判決

　　一審法院認(rèn)為，首先，“Y中心大樓”是由被告B公司開發(fā)，原告作為證據(jù)提供的其與被告B公司及購房中介機構(gòu)A公司簽訂的兩份認(rèn)購書中，均蓋有被告B公司的印章，且經(jīng)B公司辨認(rèn)，上述公章是其真實印章，原告也按認(rèn)購書的約定，支付了3000000元定金，因此，上述兩份認(rèn)購書具有法律效力。其次，原告是在“Y中心大樓”售樓部簽訂認(rèn)購書和咨詢書，該售樓部設(shè)在“Y中心大樓”首層，基于我國民事法律規(guī)定的誠實信用原則，在售樓部對“Y中心大樓”的銷售行為，均視為開發(fā)商即被告B公司的行為，因該認(rèn)購書和咨詢書而產(chǎn)生的法律責(zé)任應(yīng)由被告B公司承擔(dān)。因簽訂在后的咨詢書，明確認(rèn)定認(rèn)購書所涉及的3000000元定金轉(zhuǎn)為訂金，并訂明B公司不能與原告簽訂商品房買賣合同時，被告B公司除退還3000000元外，還要賠償600000元，因此被告B公司應(yīng)將3000000元退還原告并支付600000元賠償金。

　　因此一審法院判決B公司一次性向陳某返還購房定金3000000元，支付違約金600000元。其后B公司不服一審判決進(jìn)行上訴，二審法院經(jīng)過審查認(rèn)為原審法院對兩份認(rèn)購書作出有效認(rèn)定正確，也沒有證據(jù)顯示陳建明對于雙方終止代理知情，所以作出二審判決：駁回上訴，維持原判。

　　三、律師釋案

　　無權(quán)代理人構(gòu)成表見代理的，其代理行為對被代理人產(chǎn)生約束力。

　　陳某是香港商人，在內(nèi)地投資房地產(chǎn)，被廣州某空頭公司所騙，以1600萬元購買廣州某大型寫字樓1000平方米。后發(fā)現(xiàn)該項交易，從合同印章、收款收據(jù)以及開戶銀行全是偽造。雖經(jīng)報案，罪犯被追究刑事責(zé)任。然而，陳某移交的300萬元定金無從追回。據(jù)陳某稱，其通過廣東省僑辦投訴處提供的電話找到詹禮愿律師求助。詹禮愿律師經(jīng)過案情分析后，以表見代理為切入口(印章雖假，買賣合同卻在該樓盤一樓銷售部簽署)，要求該樓盤真正的開發(fā)商承擔(dān)退款及違約責(zé)任。案經(jīng)廣州市兩級法院兩審，最后支持了詹禮愿律師提出的訴訟主張，判決開發(fā)商退款并承擔(dān)部分違約責(zé)任。