探析“限購(gòu)令”出臺(tái)前后的江門(mén)樓市

　　4月22日晚，江門(mén)市政府連夜發(fā)布樓市調(diào)控政策，其中規(guī)定，本市戶籍居民有3套或以上住房者，限購(gòu)新建商品住房；外地戶籍居民分情況限購(gòu)，未購(gòu)房者，提供半年以上本市連續(xù)繳稅或社保證明，允許購(gòu)買(mǎi)1套新建商品住房。目前限購(gòu)政策的執(zhí)行區(qū)域?yàn)榕罱瓍^(qū)(全區(qū))、江海區(qū)(全區(qū))及新會(huì)區(qū)會(huì)城街道。該規(guī)定從4月23日零時(shí)起實(shí)行。

　　在樓市出臺(tái)限購(gòu)令前幾天，本報(bào)記者密集“踩盤(pán)”，感受到了江門(mén)樓市的火熱程度；那么，限購(gòu)政策出臺(tái)后，樓市將何去何從，眾說(shuō)紛紜，但大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)成交量將明顯回落，但房?jī)r(jià)下降的機(jī)會(huì)不大，將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　現(xiàn)象：上演現(xiàn)實(shí)版“速度與激情”

　　4月22日晚上8點(diǎn)多，越秀天悅星院的銷售中心依然燈火通明，在激昂的音樂(lè)聲中，有七八名客戶正在看沙盤(pán)、辦手續(xù)，在現(xiàn)場(chǎng)，記者記錄了一位女士和銷售人員的聊天——

　　女士：“還有沒(méi)有合適的房子？”

　　銷售人員：“現(xiàn)在的房子不多了，有套142平方米的，不過(guò)是14樓的?！?/p>

　　女士：“14樓？讓我考慮考慮。”

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　　買(mǎi)房者姓賴，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)第二套房，4月21日下午，當(dāng)他們趕到碧桂園濱江壹號(hào)時(shí)已經(jīng)無(wú)號(hào)可拿，掃興而歸。第二天，她接到了越秀天悅星院銷售人員的電話，馬上過(guò)去看樓，沒(méi)想到，好樓層、好戶型已所剩無(wú)幾了。

　　“14樓感覺(jué)有些不太好，但我們和我家婆溝通以后，她說(shuō)不在乎，所以，我老公就去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看樓去了。”賴女士抱著幼女坐在洽談區(qū)顯得有些無(wú)奈。

　　購(gòu)房者之所以這么急著買(mǎi)房，與開(kāi)發(fā)商集中“搶閘”開(kāi)盤(pán)不無(wú)關(guān)聯(lián)——鳳山水岸Ⅱ譽(yù)城9、11幢于4月21日晚開(kāi)盤(pán)；東方雅居7、9幢于4月21日開(kāi)盤(pán)；碧桂園濱江壹號(hào)2幢、10幢于4月21開(kāi)盤(pán)，越秀天悅星院洋房8幢、9幢于4月21晚開(kāi)盤(pán)；明泰城9幢于4月22日開(kāi)盤(pán)。

　　多盤(pán)集中開(kāi)盤(pán)，一下子這么多貨量放出市場(chǎng)，在江門(mén)樓市歷史上尚屬少見(jiàn)，但似乎購(gòu)房者還很買(mǎi)賬。記者于4月21日、4月22日“踩盤(pán)”發(fā)現(xiàn)，大部分在售樓盤(pán)都聚集了不少人，尤其是碧桂園濱江壹號(hào)、越秀天悅星院、鳳山水岸等樓盤(pán)，幾乎都成為“日光盤(pán)”，江門(mén)樓市上演的現(xiàn)實(shí)版“速度與激情”，可以說(shuō)比電影版精彩多了。

　　探因：市民擔(dān)心限購(gòu)后沒(méi)有條件買(mǎi)房

　　市住建局官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示：4月17日—23日(截至4月23日24:00)江門(mén)城區(qū)上周一手住宅網(wǎng)上簽約1024套，較上上周增加291套，環(huán)比上漲39.7%，簽約面積約12.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲33.2%。

　　對(duì)于樓市近期出現(xiàn)的熱銷現(xiàn)象，江門(mén)市裕隆基地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司總經(jīng)理?xiàng)顤|卉分析認(rèn)為：一方面，珠三角九城中，之前僅剩江門(mén)和肇慶沒(méi)有限購(gòu)，所以，江門(mén)限購(gòu)是大概率事件，只是時(shí)間早晚問(wèn)題，為此推動(dòng)了投資客、外地人、改善型等置業(yè)者加快腳步，搶先置業(yè)；同時(shí)，受傳統(tǒng)的銷售旺季影響，許多開(kāi)發(fā)商在三月紛紛開(kāi)盤(pán)，在限購(gòu)前搶占先機(jī)；另外，這些在限購(gòu)前開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，口碑不錯(cuò)，較受歡迎；還有，不少購(gòu)房者將買(mǎi)房作為抑制通脹、保值增值的重要途徑；再就是拍地引起的恐慌心理，以及江門(mén)路網(wǎng)建設(shè)等配套的日益成熟。

　　“這與限購(gòu)消息有關(guān)?！苯T(mén)美智地產(chǎn)總經(jīng)理湯建軍，以及中原地產(chǎn)江門(mén)營(yíng)銷副總監(jiān)莫志華指出，很多人擔(dān)心限購(gòu)政策出臺(tái)之后沒(méi)有條件買(mǎi)房，于是想爭(zhēng)取時(shí)間買(mǎi)房，恰逢此時(shí)，有貨的樓盤(pán)搶閘開(kāi)盤(pán)，正迎合了這部分購(gòu)房者的心理需求，但最核心的原因是供求結(jié)構(gòu)不平衡，目前蓬江區(qū)、江海區(qū)的商品住宅存量?jī)H為三個(gè)月，市場(chǎng)求大于供。

　　觀點(diǎn)：引導(dǎo)樓市健康、理性發(fā)展

　　限購(gòu)政策出臺(tái)后，江門(mén)日?qǐng)?bào)官微第一時(shí)間轉(zhuǎn)發(fā)，1小時(shí)內(nèi)的閱讀量便過(guò)萬(wàn)，之后突破36萬(wàn)，市民紛紛轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈，引來(lái)“集體圍觀”。

　　如果說(shuō)普通市民只是看“熱鬧”的話，那么，業(yè)內(nèi)人士如何看門(mén)道呢？

　　“限購(gòu)政策溫和”是受訪對(duì)象一致的評(píng)價(jià)，在他們看來(lái)，限購(gòu)程度不算很強(qiáng)，本地人限購(gòu)3套，外地人提供半年個(gè)稅或社保證明即可買(mǎi)房，政策實(shí)施后，會(huì)對(duì)小部分市民有影響，特別是對(duì)一些剛需客戶會(huì)有影響，但影響力度有限；同時(shí)，限購(gòu)區(qū)域僅針對(duì)江門(mén)中心城區(qū)(蓬江、江海)和新會(huì)會(huì)城街道，影響面有限。

　　“政策對(duì)于目前江門(mén)樓市過(guò)熱的情況定會(huì)起到冷靜作用，引導(dǎo)樓市健康、理性發(fā)展，是好事?！睏顤|卉認(rèn)為。

　　“政策可以引發(fā)江門(mén)開(kāi)發(fā)商的思考，他們?nèi)绻庾R(shí)比較超前，可以適當(dāng)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)等?！鄙钲谇昂Ｌ苑客萍加邢薰径麻L(zhǎng)王立強(qiáng)表示。

　　影響：限購(gòu)后銷量或下降

　　限購(gòu)之后銷量是否會(huì)下降？?jī)r(jià)格有何變化？

　　4月23日是限購(gòu)后首日，上午10點(diǎn)多，記者來(lái)到碧桂園濱江壹號(hào)、美的公園天下發(fā)現(xiàn)，那里都有四五組訪客，據(jù)銷售人員介紹，這和平時(shí)的情況大致相當(dāng)。

　　“限購(gòu)之后的局面和政策的力度關(guān)聯(lián)較大?！蓖趿?qiáng)舉例說(shuō)，珠海限購(gòu)政策非常嚴(yán)厲，所以目前呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。中山的限購(gòu)政策相對(duì)“溫和”，樓市受到的影響不大，江門(mén)的情況估計(jì)與中山大致相似，限購(gòu)區(qū)域的銷量可能呈現(xiàn)下滑局面，而非限購(gòu)區(qū)域的銷量有望上漲，或?qū)⒁齺?lái)中山、珠海等地的“外地客”前往購(gòu)房。

　　楊東卉留意到，各地推出限購(gòu)政策之后，都取得了一定的成效。以廣州為例，新政公布當(dāng)天，由于部分購(gòu)房者趕在新政正式實(shí)施前簽約，令當(dāng)日簽約量增至1748宗；新政實(shí)施第一天起，簽約量迅速降至562宗，此后簽約量一直停滯在每日200宗左右，出現(xiàn)了明顯下滑。以此為鑒，江門(mén)樓市的銷量將在一定時(shí)間內(nèi)下滑。

　　“短期內(nèi)成交量將明顯回落。”莫志華重點(diǎn)分析了兩方面的原因：一是新政對(duì)買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)條件設(shè)限。同時(shí)，多個(gè)區(qū)域嚴(yán)重缺貨，新貨補(bǔ)充不足，全市庫(kù)存持續(xù)回落。

　　相對(duì)于銷量，市民更關(guān)注房?jī)r(jià)，限購(gòu)之后會(huì)跌嗎？記者通過(guò)本報(bào)微信公眾號(hào)發(fā)布了相關(guān)問(wèn)卷調(diào)查，截至4月25日晚11點(diǎn)，共吸引了795人參與，其中186人表示“說(shuō)不清楚”，占比約24%；471人表示“看漲”，占比約59%；另有138人表示“看跌”，占比約17%。

　　湯建軍、楊東卉等業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，房?jī)r(jià)主要受到供求關(guān)系的影響，目前江門(mén)市區(qū)的房源比較少，再加上江門(mén)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)化、配套設(shè)施的逐漸完善，短期房?jī)r(jià)下降的機(jī)會(huì)不大，將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　限購(gòu)后，對(duì)于“外地客”比較集中的區(qū)域或會(huì)產(chǎn)生較大影響，比如外海樓市。

　　受訪對(duì)象大多認(rèn)為，限購(gòu)政策出臺(tái)的初衷之一是“限外”，據(jù)莫志華、楊東卉觀察，外海樓市由于售價(jià)相對(duì)較低、購(gòu)房者購(gòu)房可入戶以及讀書(shū)等因素，吸引了來(lái)自廣州、佛山、珠海、中山等地的客人，尤其以古鎮(zhèn)客人為主。

　　“由于現(xiàn)階段外海樓盤(pán)庫(kù)存有限，所以實(shí)際影響并不是特別大?！蹦救A表示。外海一樓盤(pán)相關(guān)負(fù)責(zé)人的說(shuō)法與其大致一致，她表示，準(zhǔn)備開(kāi)售的房源數(shù)量有限，不會(huì)像以前那樣快速出貨，而是可以“慢慢賣”，因此，壓力也不是太大。

　　相關(guān)新聞

　　市住建局回應(yīng)住房限購(gòu)政策細(xì)則

　　昨日，市住建局就市民關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)?，F(xiàn)在就用9個(gè)問(wèn)答來(lái)為你解讀新政。

　　問(wèn)題1

　　如何認(rèn)定本市戶籍居民家庭？

　　答：家庭成員(包括購(gòu)房人、購(gòu)房人配偶及其未成年子女，下同)中只要一人擁有江門(mén)市行政區(qū)域范圍內(nèi)戶籍，即認(rèn)定為本市戶籍家庭。

　　問(wèn)題2

　　如何界定新會(huì)會(huì)城范圍？

　　答：限購(gòu)區(qū)域中新會(huì)會(huì)城指新會(huì)主城區(qū)(不含十個(gè)鎮(zhèn)級(jí)區(qū)域)。

　　問(wèn)題3

　　如何認(rèn)定擁有住房情況？

　　答：(一)本市戶籍居民家庭：擁有住房情況以不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)出具的家庭成員在限購(gòu)區(qū)域和戶籍所在地(以戶口所在縣區(qū)級(jí)為查詢范圍)的住房產(chǎn)權(quán)登記信息查詢結(jié)果為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)(農(nóng)村集體土地上的自建房不計(jì)入住房套數(shù)，下同)，其中，戶口不在本市的家庭成員無(wú)需查詢戶籍所在地的住房產(chǎn)權(quán)登記信息。

　　(二)非本市戶籍居民家庭：擁有住房情況以不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)出具的家庭成員在限購(gòu)區(qū)域的住房產(chǎn)權(quán)登記信息查詢結(jié)果為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　問(wèn)題4

　　如何認(rèn)定購(gòu)房之日？

　　答：購(gòu)房之日以交付房款(含定金、首付款或部分房款，下同)的銀行入賬憑證(家庭成員以內(nèi)都給予認(rèn)可，下同)時(shí)間為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　問(wèn)題5

　　限購(gòu)政策中講到，“非江門(mén)市戶籍家庭提供半年以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，允許購(gòu)買(mǎi)1套新建商品住房”。如何界定“半年”？

　　答：“半年”是指182天。

　　問(wèn)題6

　　如何認(rèn)定個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明繳納時(shí)長(zhǎng)？

　　答：以購(gòu)房人在購(gòu)房之日(含)前連續(xù)在本市繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的時(shí)長(zhǎng)為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　問(wèn)題7

　　執(zhí)行時(shí)點(diǎn)是怎樣的？

　　答：(一)2017年4月23日零時(shí)起執(zhí)行；(二)執(zhí)行時(shí)間點(diǎn)之前已完成購(gòu)房合同網(wǎng)簽的，按原政策執(zhí)行。執(zhí)行時(shí)間點(diǎn)之前未完成購(gòu)房合同網(wǎng)簽，但已簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者具備代理銷售資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與購(gòu)房人簽訂才有效，下同)，且能提供交付房款的銀行入賬憑證(日期在執(zhí)行時(shí)間點(diǎn)之前)的，仍按原政策執(zhí)行。

　　問(wèn)題8

　　商品房買(mǎi)賣合同備案有何要求？

　　答：購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)區(qū)域新建商品住房，簽訂的商品房買(mǎi)賣合同(包括商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同)都必須按照規(guī)定報(bào)送項(xiàng)目所在地的住建部門(mén)辦理備案手續(xù)。

　　問(wèn)題9

　　如何核驗(yàn)購(gòu)房人購(gòu)房資格？

　　答：在辦理商品房買(mǎi)賣合同備案手續(xù)時(shí)，由住建部門(mén)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)出具的家庭成員在本市的住房產(chǎn)權(quán)登記信息查詢結(jié)果，對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行核驗(yàn)；對(duì)符合購(gòu)房資格的，在合同加具驗(yàn)核意見(jiàn)，對(duì)不具備購(gòu)房資格的，不予備案。

　　市住建局還表示，他們會(huì)把詳細(xì)指引及資料要求派發(fā)給房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要切實(shí)履行告知義務(wù)和責(zé)任，市民也可以通過(guò)關(guān)注該局網(wǎng)站、微信公眾號(hào)了解更多內(nèi)容。

　　文/圖 江門(mén)日?qǐng)?bào)記者 周春鋒