江門市蓬江區(qū)公示“三舊”改造項目計劃

　　蓬江舊改 新想象

　　官方公示未來三年79個“三舊”改造項目涉及4847畝地

　　日前，江門市蓬江區(qū)自然資源局公示《蓬江區(qū)“三舊”改造三年行動計劃(2020—2022)》建設(shè)項目計劃，蓬江舊改再一次被推到聚光燈下。

　　十幾年來，隨著北新區(qū)的發(fā)展，江門市區(qū)中心不斷往北移動。在商住地供應(yīng)放緩的蓬江老城區(qū)，“三舊”改造勢在必行，這也是盤活舊城的必經(jīng)之路。

　　自2010年斥巨資開展大規(guī)模“三舊”改造以來，蓬江在“三舊”改造上走過不少艱辛路，也摘得不少碩果。憑借市區(qū)兩級政府的支持，以及民間資本的快步入局，蓬江舊改風(fēng)口加速敞開。

　　此次三年行動計劃的公示，意味著蓬江區(qū)即將迎來新一輪的大規(guī)?！芭f改”。風(fēng)口繼續(xù)擴(kuò)大，但難度也隨之攀升，更加考驗蓬江政府的治理能力。未來，隨著“三舊”改造配套政策措施的不斷完善，蓬江城市建設(shè)的未來圖景充滿想象。

　　環(huán)市、白沙街成“舊改大頭”

　　根據(jù)《蓬江區(qū)“三舊”改造三年行動計劃(2020—2022)》(下稱“三年行動計劃”)建設(shè)項目計劃，2020年至2022年，蓬江區(qū)共有79個舊改項目，主要分布在棠下鎮(zhèn)、荷塘鎮(zhèn)、杜阮鎮(zhèn)、環(huán)市街、潮連街、白沙街，總面積達(dá)4847畝。

　　未來三年，棠下鎮(zhèn)共有9個舊改項目，共計461畝地，改造類型包括工改工、舊廠房、舊城鎮(zhèn)、村級工業(yè)園升級改造，改造后5宗地塊為商住用途、2宗為商服用途、2宗為工業(yè)用途。

　　荷塘鎮(zhèn)共有12個舊改項目，共計860畝地，改造類型以工改工為主。其中，深圳科技園江門園區(qū)(原德潤科技園)7塊舊改地共占地234畝，霞村工業(yè)園改造235畝，兩者占據(jù)荷塘“舊改大頭”。今年3月，深圳科技園江門園區(qū)項目已正式動工，計劃總投資約30億元，致力成為江門市西江東岸標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)綜園區(qū)。

　　杜阮鎮(zhèn)共有8個舊改項目，涉及710畝地，改造類型以舊廠房為主。其中，杜臂村去年與深圳薈邦控股公司就本村“三舊”改造項目正式簽約。

　　在公示的蓬江各街鎮(zhèn)舊改計劃中，環(huán)市街參與舊改的項目數(shù)量和面積均屬最多。未來3年，環(huán)市街將有27個舊改項目，土地面積達(dá)1748畝。改造成商住用地的項目共計21個，土地面積達(dá)1411畝，主要集中在白石、雙龍、里村一帶。目前，萬科已介入里村舊改，未來將建成萬科金域國際、萬科金色城央東苑。

　　白沙街共有17個舊改項目，共計715畝地，是僅次于環(huán)市街的“舊改大頭”。其中，有16個項目改造后用作商住用途，共704畝。部分項目地塊已建成樓盤，比如怡福東華名岸、越秀天悅文華、帕佳圖六里、美的樾山府。值得注意的是，第三人民醫(yī)院有11畝舊村莊土地參與改造，改造后用作醫(yī)療衛(wèi)生用途。

　　潮連街則有6個項目參與舊改，面積達(dá)353畝，其中4個項目位于人才島。

　　三年行動計劃是新探索的開始

　　此次79個“三舊”改造項目的公示，既是對蓬江區(qū)此前“舊改”工作的延續(xù)，也是新探索的開始。

　　2000年后，由于各大城市建設(shè)項目的推進(jìn)，江門市區(qū)中心開始北移。這種變化，拓展了城市空間，提升了城市品質(zhì)，但同時也在相當(dāng)程度上產(chǎn)生了“虹吸效應(yīng)”：商業(yè)和人流向北部集聚，南部老城區(qū)更新滯后，人氣漸減。

　　總體而言，江門的土地資源在珠三角地區(qū)頗具優(yōu)勢，具備可大規(guī)模連片開發(fā)土地，但市區(qū)老城區(qū)宅地供應(yīng)緊張已是不爭事實。因此，“三舊”改造成為盤活舊城區(qū)資源、平抑土地供求矛盾的必由之路。

　　2010年，江門“三舊”改造工作高歌猛進(jìn)。那一年，當(dāng)時面積最大的“三舊”改造項目———白石村整體改造，以及水南六里122畝城中村改造項目相繼動工。

　　作為江門“三舊”改造的“主戰(zhàn)場”，蓬江區(qū)近年來的成效有目共睹，白石、里村等多個舊村改造的成功案例已成為江門“三舊”改造工作的標(biāo)桿。

　　如今，三年行動計劃的出爐，無疑是一次針對“舊改”的系統(tǒng)化部署和提速。但“舊改”涉及利益往往廣泛且復(fù)雜，需要非常完善的配套政策和措施。

　　僅今年以來，江門市和蓬江區(qū)兩級政府就頻頻為“三舊”改造提供支持。

　　今年4月，為規(guī)范和加快推進(jìn) “三舊”改造工作，保護(hù)改造主體和被征收人的合法權(quán)益，提高“三舊”改造成效和確保公共利益，江門市制定了《江門市“三舊”改造中關(guān)于土地、房屋征收的工作指引》。

　　前不久，一場以“文旅產(chǎn)業(yè)推動‘三舊’改造，打造白沙文化小鎮(zhèn)”為主題的交流會在白沙何氏宗祠舉行，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及部分村民代表圍繞“三舊”改造中遇到的熱點難點問題直面交流。

　　接下來，在更多且更復(fù)雜的“舊改”項目面前，蓬江區(qū)是否會有更多“三舊”改造的實施細(xì)則出臺？“三舊”改造相關(guān)政策和實施方案能否激發(fā)更多市場活力？目前來看，蓬江還需要更多地探索和實踐。

　　民間資本快步入局

　　在本次公示的舊改項目中，不乏早有房企入局者，比如萬科布局里村，怡福、越秀、帕佳圖、美的等入駐白沙街。民間資本，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)對“三舊”改造的推動不可忽視。

　　由廣東省三舊改造協(xié)會、南方日報南方產(chǎn)業(yè)智庫聯(lián)合編寫《2019廣東“三舊”改造和城市更新發(fā)展報告(2019年白皮書)》顯示，2008年以來，社會投資約占改造總投資額的86%，民間資本已成為“三舊”改造的主力軍。

　　江門市璟睿房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理陳軍表示，房企介入城市更新能帶動區(qū)域的整體性提升，除了改善區(qū)域內(nèi)的居住條件、打造衣食住行配套外，更多是為區(qū)域帶來專業(yè)化運營，對于打造商住一體化街區(qū)、完善交通路網(wǎng)等方面具有推動作用，有利于提升區(qū)域價值，推進(jìn)城市化建設(shè)。

　　在7月份蓬江區(qū)舉行的“產(chǎn)城融合”主題研討會上，江門蓬江萬洋眾創(chuàng)城科創(chuàng)有限公司總經(jīng)理王亞麗就為聽眾展現(xiàn)了萬洋入局荷塘舊改的美好前景。蓬江(荷塘)萬洋眾創(chuàng)城項目是江門首個村級舊改示范項目。王亞麗表示，萬洋構(gòu)建城鎮(zhèn)化的服務(wù)體系，打造高質(zhì)量生活圈，通過建設(shè)超市、影院、酒店、百貨等藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓人才配套設(shè)施，最終實現(xiàn)“廠門口享受城市化生活，家門口實現(xiàn)就業(yè)”。

　　今年4月，江門中心城區(qū)產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)全面啟動，蓬江也在借助“三舊”改造，推動“產(chǎn)、城、人、文”全面升級。

　　“在‘三舊’改造中，若政府能積極引進(jìn)多元化資本參與，推動開發(fā)企業(yè)和區(qū)域相互促進(jìn)，局面就更容易朝多方共贏的方向邁進(jìn)?！币晃唤T房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　葉芷晴 黃燁倩