海外房地產(chǎn)業(yè)趨成熟 中國(guó)房企出海進(jìn)入收獲季

　　隨著越來(lái)越多的內(nèi)地買(mǎi)家將投資目光瞄向了海外市場(chǎng)，近年來(lái)，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商掀起“集體出海”熱潮。繼前期布局之后，包括綠地、富力、首創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)等房企海外項(xiàng)目今年加速入市銷(xiāo)售，海外業(yè)績(jī)成為房企新的增長(zhǎng)點(diǎn)，房企出海步入收獲期。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，海外銷(xiāo)售期的到來(lái)標(biāo)志房企出海進(jìn)入新階段，業(yè)績(jī)的背后，是房企國(guó)際化逐步成熟的體現(xiàn)，海外房地產(chǎn)業(yè)比較成熟，特別是金融與房地產(chǎn)的結(jié)合及專(zhuān)業(yè)分工都值得國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)，這些經(jīng)驗(yàn)會(huì)幫助房企再上一個(gè)臺(tái)階。

　　海外投資加速

　　全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行近期發(fā)布的《全球房地產(chǎn)投資概覽》專(zhuān)題報(bào)告顯示，雖然全球市場(chǎng)在過(guò)去一年受到不明朗因素所影響，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的總投資額仍然高達(dá)13500億美元。截至2016年6月的12個(gè)月內(nèi)，投資活動(dòng)最頻繁的紐約、倫敦、悉尼等25個(gè)市場(chǎng)共吸引了全球53.3%的房地產(chǎn)投資，此份額高于之前一年的52.7%。

　　在全球房地產(chǎn)投資中，中國(guó)成為最惹人注目的買(mǎi)家之一，據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，亞洲投資者跨國(guó)房地產(chǎn)投資總額達(dá)270億美元，中國(guó)資本為投資主力，約占總額的60%，該數(shù)據(jù)較去年同期增長(zhǎng)超過(guò)一倍。

　　10月20日，普華永道發(fā)布“2016年前三季度中國(guó)內(nèi)地企業(yè)海外并購(gòu)市場(chǎng)回顧與前瞻”。數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度中國(guó)內(nèi)地企業(yè)海外并購(gòu)交易數(shù)量和金額均實(shí)現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，交易數(shù)量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的671宗，幾乎是去年全年交易數(shù)量的兩倍；交易總金額逾1600億美元。從投資領(lǐng)域來(lái)看，房地產(chǎn)以83億美元的額度，成為財(cái)務(wù)投資者海外并購(gòu)的首選。

　　對(duì)于選擇哪些海外城市，首創(chuàng)置業(yè)設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)中心高端事業(yè)部負(fù)責(zé)人秦江表示，與開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)選擇進(jìn)駐城市的標(biāo)準(zhǔn)一致，經(jīng)濟(jì)有活力、人口流入量大、教育資源優(yōu)質(zhì)的核心城市對(duì)中國(guó)房企有較強(qiáng)吸引力。

　　綠地、富力、首創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)等出海房企均以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和人口集聚較快的城市為主要目標(biāo)市場(chǎng)，聚焦經(jīng)濟(jì)活躍、市場(chǎng)成熟、人口集聚、投融資便利的海外國(guó)家和地區(qū)。

　　客群更加本地化

　　“做中國(guó)市場(chǎng)的海外延伸”，是綠地進(jìn)入海外市場(chǎng)初期確保盈利的極佳切入點(diǎn)。隨著房企對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的熟悉以及品牌在當(dāng)?shù)氐挠绊懥εc日俱增，中國(guó)房企對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、消費(fèi)者的掌控信心和能力也不斷提升，在海外市場(chǎng)就能迎來(lái)多元化客群。

　　目前，在鞏固國(guó)內(nèi)客群的基礎(chǔ)上，美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、加拿大等海外項(xiàng)目均在蓄客中大幅提升海外客戶比重。以澳大利亞項(xiàng)目為例，綠地客源分布既包括中國(guó)，同時(shí)包括澳洲、新加坡、馬來(lái)西亞等。此外，首創(chuàng)位于澳大利亞兩個(gè)項(xiàng)目基本全都是在澳洲本地實(shí)現(xiàn)的，僅剩不到10%的房源留在國(guó)內(nèi)發(fā)售。

　　在海外項(xiàng)目打造上，有的房企選擇獨(dú)立開(kāi)發(fā)，有的則選擇合資，綠地信奉自主經(jīng)營(yíng)，海外項(xiàng)目的核心管理團(tuán)隊(duì)基本由集團(tuán)派駐，旨在打造一批自有國(guó)際化運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。為了防范海外市場(chǎng)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，首創(chuàng)置業(yè)在海外選擇與當(dāng)?shù)卮笮头科蠛献鏖_(kāi)發(fā)方式，比如位于悉尼市西北部卡靈福德的首創(chuàng)·萊克星頓項(xiàng)目是首創(chuàng)置業(yè)與澳洲本土開(kāi)發(fā)商Dyldam共同開(kāi)發(fā)，而該開(kāi)發(fā)企業(yè)同樣也是澳洲排名前五的住宅公寓發(fā)展商。另一處位于澳大利亞第三大城市布里斯班的首創(chuàng)·翡翠項(xiàng)目，同樣聯(lián)手了澳洲本土著名開(kāi)發(fā)企業(yè)Arden。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，海外銷(xiāo)售期的到來(lái)標(biāo)志房企出海進(jìn)入新階段，業(yè)績(jī)的背后，是房企國(guó)際化逐步成熟的體現(xiàn)，海外房地產(chǎn)業(yè)比較成熟，特別是金融與房地產(chǎn)的結(jié)合及專(zhuān)業(yè)分工都值得國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)，這些經(jīng)驗(yàn)會(huì)幫助房企再上一個(gè)臺(tái)階。

　　置業(yè)案例

　　海外買(mǎi)房記

　　溫哥華四季如春，空氣清新。去過(guò)溫哥華的人大都有這樣的感覺(jué)，很多地球人不惜重金也要把家搬到這里。崔女士正是這樣的一批地球人中的一員，她夢(mèng)想著面朝大海、春暖花開(kāi)的房子。在國(guó)內(nèi)，對(duì)她而言，這輩子也只是癡人說(shuō)夢(mèng)。機(jī)緣巧合，她送孩子去溫哥華讀書(shū)時(shí)，萌生了在那里買(mǎi)房的意愿。

　　飛機(jī)一降落到溫哥華機(jī)場(chǎng)，湛藍(lán)的天空，觸摸得到的云彩，清新的空氣、美麗的城市，一下子吸引了她，這里不愧是世界最宜居的城市，崔女士如此感嘆。一切安頓好后，溫哥華的朋友們都談?wù)撝@里的房?jī)r(jià)，這里的房屋。恰巧一個(gè)星期日，正是很多房子開(kāi)放日，開(kāi)放日這天，所有的人都可以參觀，跟著朋友來(lái)到了一處正在開(kāi)放的獨(dú)立屋，一共三層的房子，有花園、草地，有放映室、健身房、當(dāng)然客廳起居室就不必說(shuō)了，功能齊全，而且整棟房屋像一位女神映襯在藍(lán)天下，真的是美不勝收，此時(shí)的崔女士還只是欣賞和羨慕的階段。

　　崔女士向旁邊的經(jīng)紀(jì)人打聽(tīng)這套獨(dú)立屋的價(jià)格，經(jīng)紀(jì)人告訴她，這套獨(dú)立屋，價(jià)格大概在80多萬(wàn)加元，按1:5的匯率，大概在400多萬(wàn)元人民幣。崔女士心里有個(gè)小確幸，賣(mài)掉國(guó)內(nèi)的房子還能買(mǎi)套這里的別墅，而且孩子的學(xué)費(fèi)也能有保障了！但賣(mài)掉國(guó)內(nèi)的學(xué)區(qū)房還是讓崔女士猶豫了，帶著這樣的遺憾崔女士回到了國(guó)內(nèi)。

　　今年3月，崔女士再去溫哥華看孩子，這次所有的朋友都告訴她，這里的房子漲得太快了，你如果現(xiàn)在不買(mǎi)，還要漲，你會(huì)后悔的，而且如果你早點(diǎn)買(mǎi)，能省出一輛車(chē)錢(qián)來(lái)。朋友還告訴她，去年她心動(dòng)的那套房子已經(jīng)漲到140多萬(wàn)加元了，一下子漲了60多萬(wàn)加元，這真的可以用恐怖兩個(gè)字來(lái)形容房?jī)r(jià)的高漲，比起當(dāng)時(shí)的北京房?jī)r(jià)有過(guò)之而無(wú)不及。而且在溫哥華買(mǎi)房子不是我們?cè)趪?guó)內(nèi)理解的“買(mǎi)”，而是“搶”?！皳尅币馕吨裁茨?？一套房子，有很多人都可以下offer，原本報(bào)價(jià)90萬(wàn)加元的房子，很可能加價(jià)五六十萬(wàn)加元，出價(jià)高者得，而你只有一次提offer的機(jī)會(huì)，所以買(mǎi)房子不能看報(bào)價(jià)，而要看有多少人跟你搶這套房子，所以在這里你會(huì)體驗(yàn)到驚心動(dòng)魄的搶房大戰(zhàn)。

　　這一次，催女士也加入了搶房大戰(zhàn)中。經(jīng)紀(jì)人帶著不停地看房子，選地段、選學(xué)區(qū)、選配套、下offer，解除條件，驗(yàn)房、交定金，辦貸款、收房等手續(xù)，有條不紊，在溫哥華買(mǎi)房，手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，有經(jīng)紀(jì)人、金融顧問(wèn)、律師等幫你準(zhǔn)備好了一切，你只是按照要求做就可以了。最后，她選擇高貴林港的一套獨(dú)立屋，相對(duì)于西溫，這里的房?jī)r(jià)算是便宜的。

　　慶幸的是在崔女士買(mǎi)房后的兩個(gè)月，溫哥華決定對(duì)海外買(mǎi)家征收15%的額外房產(chǎn)稅，這意味著如果崔女士晚買(mǎi)兩個(gè)月，就要多支付15%的房產(chǎn)稅。對(duì)于她來(lái)說(shuō)，孩子在國(guó)外留學(xué)的確需要一套房子，這樣可以免去總是搬家之苦。

　　誰(shuí)說(shuō)北京的房?jī)r(jià)漲幅高，誰(shuí)說(shuō)北京買(mǎi)房情緒那么高漲，在溫哥華的房?jī)r(jià)也可以用瘋狂一詞來(lái)形容。

　　人們通常都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，這種恐慌的情緒或許也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因。據(jù)地產(chǎn)公司RoyalLePage發(fā)布的最新報(bào)告顯示，今年第三季度大溫地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅為30.6%。截至9月30日，大溫地區(qū)房屋的均價(jià)上漲至119萬(wàn)加元，去年同期為91.5萬(wàn)加元。相比之下，大多倫多地區(qū)第三季度房屋的均價(jià)為69.3萬(wàn)元，比去年同期的61萬(wàn)元上漲了13.6%。

　　報(bào)告中提到，受到本地買(mǎi)家和海外投資者的需求驅(qū)動(dòng)，大溫地區(qū)豪宅市場(chǎng)一直很興旺，很多豪宅買(mǎi)家并不是以投資為目的，他們更關(guān)心是否能選到中意的房子，因此豪宅市場(chǎng)的價(jià)格漲幅很快，甚至高于市場(chǎng)的平均漲幅，隨著房?jī)r(jià)的上漲，在溫哥華100萬(wàn)加元的房子已經(jīng)不算豪宅，豪宅的定義也一再被推翻。

　　房市太熱反而讓很多潛在賣(mài)家不敢賣(mài)房，崔女士這樣解釋賣(mài)家不敢賣(mài)房的原因：盡管現(xiàn)在賣(mài)房行情很好，但擔(dān)心一旦把房屋賣(mài)出去，就意味著自己又變回買(mǎi)家，不得不進(jìn)入高度競(jìng)爭(zhēng)的地產(chǎn)市場(chǎng)選房買(mǎi)房，可能還要花高價(jià)才能再買(mǎi)到一處新的房子，另一個(gè)原因是有些賣(mài)家期待著未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步升高，希望以后賣(mài)房再多賺一些。

　　賣(mài)家不賣(mài)房，讓本就供不應(yīng)求的房屋市場(chǎng)房源更少，推動(dòng)房?jī)r(jià)升高和搶房大戰(zhàn)更加激烈。而很多賣(mài)家在市區(qū)買(mǎi)不到房，不得不向更偏遠(yuǎn)的地區(qū)轉(zhuǎn)移。據(jù)大溫地產(chǎn)局報(bào)告顯示，雖然實(shí)行了海外交易稅，但房?jī)r(jià)沒(méi)有暴跌，大溫9月房?jī)r(jià)微漲了0.3%。