華人買家炒熱加拿大樓市 政府出臺(tái)措施降溫(2)

　　突如其來的調(diào)控之后

　　7月25日上午，做貸款經(jīng)紀(jì)的許家齊收到朋友發(fā)來的征稅新聞時(shí)，他的第一反應(yīng)是“不相信”，“15%是非常高的稅。”

　　當(dāng)天，省議會(huì)通過了這項(xiàng)針對海外買家征稅的28號法案，并宣布于8天后生效。如此迅速且毫無預(yù)兆的新政讓地產(chǎn)界的所有人都十分意外又措手不及：如果不能在8月2日之前完成交易，即便是已經(jīng)簽署合同、支付過定金的海外買家也將加付新稅。除去法定假日，大家只剩4個(gè)工作日應(yīng)對。

　　許家齊不得不暫時(shí)放下其他客戶，重新制定了完全圍繞“海外買家”的工作計(jì)劃：平時(shí)他每周平均完成5個(gè)房貸交易，但那一周，他不得不加班加點(diǎn)，共做了17個(gè)交易。

　　在華人圈，買家都想搶在一周內(nèi)更改合同，完成貸款、公證、過戶等手續(xù)，幾乎所有公證人、律師那里都排起了長隊(duì)。平日律師辦理過戶手續(xù)的收費(fèi)在1000加元左右，那一周甚至漲價(jià)到1萬加元還無法滿足需求。更有中國買家提出，只要能優(yōu)先為自己辦理過戶手續(xù)，他愿意支付5萬加元。

　　許家齊手上的所有海外客戶都在8月2日前完成了交易，有人估計(jì)，大約有4000位來自不同國家的“海外買家”和李晶一樣，因?yàn)闆]能提前完成交易“被卡在了中間”。

　　而更多有意向在溫哥華買房的海外買家中止了自己的計(jì)劃。

　　據(jù)加拿大本地媒體報(bào)道，加拿大地產(chǎn)求售系統(tǒng)(MLS)的后臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，從8月1日至14日，大溫哥華地區(qū)的樓市銷量下跌了85%。

　　“排外稅”效果似乎立竿見影。

　　但在本地的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們看來，這些短期的數(shù)據(jù)因?yàn)槭艿教崆敖灰椎榷喾N因素的影響，并不能完全說明問題?！斑@個(gè)15%的稅對投資客還是有影響，他們覺得(在溫哥華)不確定性大了、風(fēng)險(xiǎn)大了，就不再投了。所以對于高端房產(chǎn)，比如上千萬加元的房子，影響是最大的。對中低價(jià)位的房子(房價(jià))有沖擊，但不明顯?！痹跍馗缛A地產(chǎn)界從業(yè)十余年的華人經(jīng)紀(jì)三木向《中國新聞周刊》表示，往年的十一黃金周從國內(nèi)來看房的人總是非常多，但今年受新政的影響，國人買房的積極性降低了一些。

　　從總體來看，新政實(shí)施后成交量確實(shí)有所減少，但房價(jià)仍相對平穩(wěn)。

　　加拿大國民銀行發(fā)布的8月綜合房價(jià)指數(shù)報(bào)告顯示，加拿大8月房價(jià)環(huán)比上漲1.5%，創(chuàng)下自1999年開始編制這一指數(shù)以來最大漲幅。溫哥華8月房價(jià)環(huán)比上漲1.7%，連續(xù)第20個(gè)月上漲。

　　10月4日大溫地產(chǎn)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)表明，樓市新政推出2個(gè)月后，9月大溫地區(qū)的房屋銷量較去年同期下降了32.6%；但9月房屋基準(zhǔn)價(jià)為93.19萬元，較去年同期上漲了28.9%，只比8月下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　稅收新政確實(shí)讓樓市降了溫，也讓許多李晶那樣的普通買家措手不及。

　　9月下旬，李晶委托律師發(fā)起了一樁集體訴訟，控告英屬哥倫比亞省政府對海外買家征收的物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅是歧視性政策，要求停止執(zhí)行。

　　李晶的律師露西安娜·布拉西告訴《中國新聞周刊》，英屬哥倫比亞省出臺(tái)的這項(xiàng)政策涉嫌越權(quán)、違背了憲法，同時(shí)也違背了包括《北美自由貿(mào)易協(xié)定》在內(nèi)的加拿大與多國簽署過的國際條約。目前此案正在等待法院受理、批準(zhǔn)。一旦認(rèn)證通過，所有居住在省內(nèi)、被征收了新稅的“外國購房者”都可以自動(dòng)列席成為這場集體訴訟中的原告，“現(xiàn)在已經(jīng)有很多來自中國和美國的購房者找到了我們，表達(dá)了參與的意向。”

　　“等待我們的將是一場漫長且艱難的戰(zhàn)斗?！辈祭髡f。

　　誰在抬高房價(jià)？

　　三木認(rèn)為，在溫哥華的房產(chǎn)市場中，沒有居民身份的海外買家所占比例沒有那么大，即便這部分人全都不來了，因?yàn)楸镜刭I家的住房剛需、投資需求很大，“地產(chǎn)市場照樣漲”。

　　但主要做本地人市場的史蒂夫·薩瑞斯基對此有不同看法。

　　“需求太大、房源供應(yīng)不足，這是事實(shí)，但怎么解釋遠(yuǎn)郊的房子突然一下也變得無比緊俏、價(jià)格直升35%？”薩瑞斯基向《中國新聞周刊》分析說，大量涌入的海外資本和低利率一起推高了房價(jià)，“然后本地人也慌了，每個(gè)人都開始覺得自己也有必要去買套房?！?/p>

　　除此之外，炒房也是造成樓市過熱的重要原因之一。

　　薩瑞斯基曾研究過MLS系統(tǒng)中2016年5月溫西地區(qū)獨(dú)棟住宅的銷售數(shù)據(jù)，他發(fā)現(xiàn)，整個(gè)5月，該地區(qū)共售出了179棟房屋，其中28棟在過去1年內(nèi)曾經(jīng)進(jìn)行過交易，每次轉(zhuǎn)手后每棟房屋平均獲利約為114萬加元。

　　在這28棟房屋中，他發(fā)現(xiàn)了位于南格蘭維爾的一棟修建于1937年的破舊老房，在系統(tǒng)里已經(jīng)被標(biāo)注為“建議推倒重修”。然而，銷售數(shù)據(jù)顯示，這棟房子在沒有進(jìn)行任何修繕的情況下，在兩年內(nèi)被交易了4次。2014年1月，這棟房子的成交價(jià)為508.8萬加元，到2016年5月，又以760萬加元成交。

　　“房價(jià)越漲越高，炒房也就越有吸引力。你只需要買下來，什么都不用做，握在手里2個(gè)月再賣出去，就能收獲一大筆錢。這是火上澆油，只會(huì)讓需求越來越大，房價(jià)越來越高?！彼_瑞斯基說。

　　在許多人的印象里，中國買家正是炒房隊(duì)伍中的主力。

　　不久前，一名中國學(xué)生“炒房”的事跡就曾轟動(dòng)一時(shí)：2015年4月，這位名為“Xuan Kai Huang”的學(xué)生曾以719萬加元(約合人民幣3647萬元)的價(jià)格買下了一處豪宅。在2016年5月，他又以835萬加元(約合人民幣4236萬元)將房子賣出，凈賺了116萬加元(約合人民幣588萬元)。

　　在溫哥華，炒房從來不是秘密，尤其是在華人圈里，不僅土豪和普通移民們炒，不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)甚至也悄悄加入進(jìn)來。

　　孫美珍后來才知道，自己當(dāng)初出價(jià)116萬卻沒有搶到的那棟房子，真正的賣家正是一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。他們熟悉市場，也善于利用金融杠桿、把握時(shí)機(jī)，買下房屋后簡單裝修一下，很快就可以加價(jià)出手，有人同時(shí)握著三四套房子都不奇怪。

　　后來看的房多了，她發(fā)現(xiàn)一些頭腦靈活的加拿大本地的經(jīng)紀(jì)人也漸漸明白了中國買家的心思。知道中國人錢多、喜歡買本地人的房子，他們甚至?xí)艿揭恍┥鐓^(qū)勸說本地居民搬走，將房子交由自己賣給中國人，“一定能賣出好價(jià)錢”。

　　今年2月，加拿大本地媒體《環(huán)球郵報(bào)》曾對2000多份公開的房屋記錄進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)近年來，在溫西地區(qū)交易的250棟價(jià)值超過200萬加元的房屋中，11%的交易中買賣方的姓名與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相同。在列治文市，自2011年來新建的近1600棟房屋中，超過14%的獨(dú)棟住宅為地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或地產(chǎn)公司所購買。

　　除了自買自賣房屋，炒賣合同也是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)炒房的一種方式。按照規(guī)定，在交易截止日前，房屋買家可以將與賣家簽訂的合同轉(zhuǎn)賣給其他買家，且不需要支付土地轉(zhuǎn)讓稅。貸款經(jīng)紀(jì)許家齊就曾聽說，有些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會(huì)故意延長交易截止日期，在此期間盡可能地多次轉(zhuǎn)賣合同。每轉(zhuǎn)賣一次合同，就可以提高一次房價(jià)，經(jīng)紀(jì)也多賺取一筆傭金。

　　自宣布稅收新政后，有人覺得這是針對中國買家推出的措施，受這項(xiàng)“排外稅”影響最大的，也是中國人。

　　加拿大國家銀行的一份報(bào)告顯示，2015年中國買家共花費(fèi)了127億加元在溫哥華購置房產(chǎn)，占當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售總額的33%。

　　9月14日，加拿大新民主黨的房產(chǎn)評論員大衛(wèi)·伊比在一次記者會(huì)上出示了一份該黨對溫哥華格雷岬區(qū)(Point Grey)住宅買賣情況的資產(chǎn)文件。文件顯示，在格雷岬有9處總值高達(dá)5700萬加元的豪宅，買家身份都標(biāo)注為“學(xué)生”，他們所擁有的房產(chǎn)中，約有4000萬加元來自銀行貸款。由于業(yè)主的名字都是拼音，外界推測這9位業(yè)主很可能是中國留學(xué)生或是當(dāng)?shù)厝A人。

　　但自6月10日起，英屬哥倫比亞省府要求非加拿大公民及永久居民的買家在購房時(shí)必須申報(bào)國籍。7月，省財(cái)政廳首次公布了全省房屋交易的外國買家數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示：6月10日至29日，全省10146宗房屋交易中，僅有337宗涉及外國買家，其中259宗交易的買家來自中國，占所有海外買家交易的76.6%，占全省物業(yè)交易總數(shù)的2.54%。

　　“真正在市場里的人都知道，老外炒得也很兇。中國人看起來人多勢眾，但更多的是跟風(fēng)?！睅啄昵耙泼窦幽么蟮姆康禺a(chǎn)市場關(guān)注者王鵬告訴《中國新聞周刊》，在這里，一般一個(gè)區(qū)域的第一批投資人都是猶太人，他們看中一個(gè)社區(qū)住進(jìn)去，等各項(xiàng)設(shè)施、環(huán)境都建得很好、房價(jià)被帶起來后，伊朗人就跟來了，之后才是中國人。

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出，論及房地產(chǎn)的投資、對市場的把握或是對杠桿的利用，無論是猶太人、伊朗人、印度人還是歐洲人其實(shí)都更成熟，中國買家之所以備受關(guān)注，有時(shí)與某些“中國特色”的小聰明和張揚(yáng)的做事風(fēng)格也不無關(guān)系。